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大数据时代的房地产成本管控
广联达软件股份有限公司 马可
“大数据”无疑是当下最热门话题之一,大数据已经渗透到当今每一个行业和业务职能
领域,成为重要的生产要素。人们对于海量数据的挖掘和运用,预示着新一波生产率增长和
消费者盈余浪潮的到来。然而房地产行业在当前的市场环境中面临着“黄金时代已经结束,
白银时代已经到来。”。那么房地产企业如何借大数据之势,成就“白银时代”之高利润?
一、房地产企业成本管控趋势
随着我国现代市场体系的完善,房地产行业市场化的进程加快,房地产企业竞争日趋激
烈。房地产企业资源的竞争逐渐转向管理的竞争,管理趋向精细化,成本管理水平有了显著
提高,主要体现在以下三方面。
1、 成本管理由 “忽视”向“重视”转变
房地产行业正逐渐由“暴利时代”向着“微利时代”发生巨大的转变。随着近几年土地成本
的高位增长,融资难度的加大,建安成本的增高,大大摊薄了房地产企业的利润率。据中原
地产统计房地产行业利润率在2013 年上半年为 19.2%,2012 年同期则为 21.3%,近年来出
现了持续下滑。房地产企业的利润水平慢慢朝向价值方向回归, 市场向着规范化方向发展,过
去的高价格和高成本的房地产开发企业经营策略获取高额利润已经不适用了,合理的控制并
降低房地产企业的开发经营成本提高企业利润与增强企业市场竞争力的主要手段。
2、 成本管理由 “单一”向“三全”转变
成本管理由单一的财务人员的控制成本向全员,全成本,全过程的 “三全”成本控制。
成本管理的主体强调全员,各部门人员树立良好的成本意识,通力合作,共同参与,深入挖
掘降低成本的潜力,落实全员成本责任制,做到成本控制,人人有责;成本管理的对象强调
全成本,就是成本对象要囊括“6+3+1 “成本,“6”指的是:开发成本—土地征用及拆迁补偿
费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。“3”指的
是:管理费用、销售费用、财务费用。“1”指的是:营业税金及附加。九大项成本要逐层细
化,设定明确的成本控制目标,控制手段,考核评估办法;全过程控制即对项目从决策立项
到竣工验收各个阶段的成本进行全程控制,从源头抓起,全过程推进,项目工程竣工结算完
成后要进行项目的后评估,总结经验为成本控制工作贯穿项目实施的全过程。
3、 成本管理由 “核算型”向 “价值型”转变
成本管理由逐步由核算型,向控制型,向策划型发展。核算型属于事后控制,侧重施工
图的预结算审算管理,常采用各类预结算软件进行将建安成本快速计算;控制型属于事中控
制,企业已具备目标成本管理体系,设定目标成本,控制招标,合同执行过程中,及时监控
纠偏,进行动态成本管理执行,这个阶段多采用成本管理软件进行成本的过程控制。价值型
属于事前控制,项目在决策和初步设计阶段对投资影响95%,技术设计对投资影响75%,施
工图设计对投资影响35%,工程施工阶段对投资影响只有10%。所以价值型重要要在项目策
划方案设计阶段以价值工程的思路,制定最优方案。主要应用手段如多方案选择,建造标准
的快速分分析,基于方案的限额设计等手段。实现价值型成本管理的一个很重要的前提企业
有大量项目的积累,并且能够总结经验抽取形成企业的标准产品库,成本数据库。“价值型”
阶段需要借助造价数据管理系统。
二、成本管理的难点
成本是企业项目利润的直接因素之一。房地产企业采用目标成本管理法,目标成本管理
就是在企业预算的基础上,根据企业的经营目标,在成本预测、成本决策、测定目标成本的
基础上,进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。它以管理为
核心,核算为手段,效益为目的,对成本进行事前测定、日常控制和事后考核,从而形成一
个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系,以达到少投入多产出获得最佳经济
效益的目的。
成本管理的控制方法是按照PDCA 的思路进行,如图:
在整个成本管理控制链中,目标成本的制定是首要重点,也是难点。因为成本管理的源
头是制定目标成本,后期成本的执行受控于目标成本,所以,目标成本设定的准确性与合理
性,很大程度上影响成本管理的控制效果。由于房地产项目是具备渐进明细的特征,随着项
目的推进,项目目标成本会逐步细化,在不同阶段形成不同版本的目标成本,一般分为土地
版、启动版、定位版、方案版、扩出版、预算版。后一个版本的目标成本制定是受控于前一
个版本。
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