第二章 房地产及其描述要点解析.pptVIP

对建筑物的基本认识： 7、平面格局 8、建成年月 9、装修养护情况及完损程度 10、利用状况 11、产权状况 12、外观 13、公共服务设施完备程度 14、其他 第二节 房地产的特性 一、自 然 特 性 二、社会经济特性 （一）自 然 特 性 重点讨论在一定社会经济条件下由这些自然特性所衍生的房地产其他性质。 1、不可移动性（区位） 土地的地理位置固定，不能移动。 区位：是指某地域空间范围内各种事物的位置分布及其相互联系，除自然地理位置外，还包括可及性（接近的难易程度）、联系的便捷性，与重要场所的距离，地域自身的社会经济地位等。 不可移动性 （1）决定了每宗房地产都处于特定的自然和社会环境之中，因此具有明显的区位优劣差异。 （2）决定了房地产市场是一个地区性市场，不动产的供给和需求局限于一定的空间范围内。 （3）新事物的涌现，传统观念受到了挑战。房车，在美国称为mobile home。 2、独一无二（替代性） （1）任何两宗土地都存在一定的差异。 （2）两栋采用完全相同的建筑设计的建筑物，也会因它们各自所占土地的自然条件和坐落位置等不同而使这两宗不动产实质上并不相同。 （3）两相邻地块其他差异假定不计，只是土地利用强度（容积率、建筑密度、建筑高度等）的规定有所不同，两块地块会因产权人权益的不同而不同。 所以，房地产之间不能实现完全的替代，房地产市场是一个非完全竞争的市场。 3、耐久性（寿命长久，土地使用权年限） 土地本身是永存的，可供人类长久使用。 建筑物的寿命一般也很长久，可以长期使用，其使用寿命主要受经济寿命的制约。 房地产的耐久性可给产权人带来现实的和未来的持续利益，但是产权人所能获得的未来持续收益受有关法律的制约。 4、供给有限（有限性，不可再生性） 土地资源总量是固定不变和有限的，而区位条件好的土地数量更为有限。 （二）社会经济特性 1、价值量大 与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。 房地产不可以按照平房米之类的小单位零星消费，必须有一定的规模（如面积），可供利用的一块土地或一套住房的价值，一般在十万元以上。 可根据人类需要用于多种不同用途，如商业、住宅、工业、农业用地等。 在一定条件下，不同用地之间可以实现相互转化。 不同用地还可实现空间交叉或并存，如多功能建筑群用地和综合楼用地等。 2、用途多样性 3、相互影响（涉及广泛性） 一方面指容易对外界各方面产生影响，另一方面它也容易受到外界各方面的影响。 4、易受限制（权益受限性） 世界上任何财产都不是绝对的，都将会受到法律的制约，尤其是房地产，由于涉及广泛，其权益更易受到限制。 5、难以变现性 房地产价值高、不可移动和个别性，使得同一宗房地产的交易不可能很频繁。价值越高，风险相应也越大，它面对的购买群体相对狭窄。 6、保值增值性 房地产的交换价值可随货币贬值而增加，从而表现出保值和增值性。这是针对房地产价值变化的总体趋势而言的。 第三节 房地产的种类 一、按用途分类 二、按开发程度划分 三、按实物形态划分 四、按权益状况划分 五、按是否产生收益分类 六、按经营使用方式分类 一、按用途分类（10类） 1、居住房地产 2、商业房地产 3、办公房地产 4、旅馆房地产 5、餐饮房地产 6、体育和娱乐房地产 7、工业房地产 8、农业房地产 9、特殊房地产（汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、、寺庙、墓地等） 10、综合房地产（具有上述两种以上用途的房地产） 二、按开发程度划分的类型 1、生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 2、毛地：指具有一定城市基础设施的土地，有待拆迁的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 3、熟地：具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。三通一平（通路、水、电+场地平整）、五通一平（通路、供水、排水、电力、电信+场地平整）、七通一平（五通一平+通燃气、热力） 4、在建工程：指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。 5、现房（含土地）：指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。 三、按实物形态划分 1、土地 2、建筑物 3、土地与建筑物的综合体 4、房地产的局部 5、未来状况下的房地产 6、已经灭失的房地产 7、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分 8、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产 （如正在运营的宾馆、商场等） 9、整体资产中的房地产（如一个企业中的土地或房屋） 四、按权益状况划分 1、“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产。 2、 “干净”的房屋所有权和划