第六章_房屋日常养护要点解析.ppt

6.2 地基、基础维修养护 6.2 地基、基础维修养护 6.2 地基、基础维修养护 地基基础属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施很困难，应给予足够的重视。主要从以下方面做好养护工作： 坚决杜绝不合理荷载的产生 防止地基浸水 保证勒脚完好无损 防止地基冻害 想一想：造成建筑物地基基础变形的原因有哪些？ 原因有： 软弱地基;用材不当，施工质量差;基础埋置深度不当;相邻建筑物的基础影响;建筑物内上、下水管道漏水，引起地基湿陷;不合理使用;维修养护不及时，地表水渗人地基等。 讨论：如何对地基、基础进行加固？ 地基加固： 灌浆法加固 高压喷射注浆法加固 石灰浆加固 硅化加固 灰土挤密桩加固 石灰挤密桩加固 其他 基础加固法： 基础的灌浆加固 扩大基础受力面积加固法 条形基础两侧扩大加固法 钢筋混凝土柱下独立基础的扩大加固 架托换基法 6.3 楼地面工程的养护 保证经常用水房间的有效防水； 避免室内受潮与虫害； 加强对二次装修的科学管理； 控制与消除装饰材料的副作用。 6.4 墙台面及吊顶工程的维修 墙台面及吊顶工程是房屋装修工作的主要部分。一般包括以下部分：抹灰、刷（喷）浆、裱糊、块材饰面、罩面板及龙骨安装工程等。 要求： 定期检查，及时处理； 加强保护与其他工程相接处 注意清洁与清洁方法 注意日常工作中的防护 注意材料的工作环境 更换部件，保证整体协调性 6.5 门窗工程的养护 木门窗易出现的问题： 门窗扇下垂、弯曲、翘曲、腐蚀、缝隙过大等 钢门窗易出现的问题： 翘曲变形、锈蚀、配件残缺、漏缝透风、断裂损坏等 铝合金、塑钢门窗常见问题： 易受酸雨及建材中氢氧化钙的侵蚀 6.6 屋面工程的养护 防水层的养护是屋面工程养护维修的中心内容。 要求： 定期清扫，保证各种设施处于有效状态 定期检查、记录，并对发现的问题及时处理 建立大修、中修、小修制度 加强屋面使用的管理 建议建立专业维修保养团队 6.7 通风道的养护 由于通风道在房屋建设和使用过程中都是容易被忽略而又容易出问题的部位，因此对通风道的养护管理应该作为一个专项格外加以重视。 住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心细致地操作，不要乱打乱凿，对通风道造成损害。 不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东 西，挡住风口，堵塞通道。 ?物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复。?　 检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通。? 通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。 * * * * * * * * * * * 房屋日常养护 第六章 教学目标： 掌握房屋日常养护的类型及特点 了解房屋日常养护的内容 了解并掌握房屋日常养护的一般程序与考核指标 一、房屋日常养护的定义 房屋日常养护是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节之一。 特点： 经常性、分散性和临时性 目的： 延长大修周期、最大限度地延长房屋的使用年限 二、房屋养护的原则 （一）因地制宜，合理修缮 （二）对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准 （三）定期检查，及时维护 （四）加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用;最有效地合理使用维修基金 （五）最大限度地发挥房屋的有效使用功能 三、房屋养护的内容 (一)房屋的日常养护 (二)房屋的季节性预防养护 房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。 房屋的季节性预防养护的来源，主要有防台防汛、防梅雨和防冻防寒。 四、房屋养护服务中存在的问题 物业管理公司作为房屋养护服务的主体，其接受养护的对象是开发商建造的房屋，其实施服务的对象是房屋的业主或使用人。 （一）由开发商建造的房屋质量而引发的问题 (1) 屋面渗漏。 （2）天花板开裂、开鼓。 （3）墙面开裂，外墙龟裂、起壳、脱落，易造成墙面渗水。 (4)楼地面出现空鼓裂缝。 （5）铝合金门窗制作安装存在的问题。 (6)木制品制作安装粗糙，木门和隔断制作粗糙，翘曲变形.关闭不严密，开启不灵活，夹板门漏设排气孔。 （一）由开发商建造的房屋质量而引发的问题 (7)部分水箱混凝土不密实，底部渗水。 (8)水电安装质量差，配管导线色标混乱，不符合标准，压接帽不阻燃.开关串接，多股导线接头不搪锡，卫生洁具用木摔木螺钉固定不牢固，避雷带接头、电焊及接地装里不规范，室内给排水管道接口渗漏。 (9)厨房、卫生间排水系统存在问题。 （二）由物业管理公司的服务质量而引发的问题 （1）对房屋