毕业设计(论文)昆明西城国际金融回迁住宅项目前期物业管理方案.doc

第一章 “西城国际金融回迁住宅项目” 物业管理服务设想 一、“西城国际金融回迁住宅项目”概况 西山区城中村改造2号片区暨“西城国际金融项目”，是认真贯彻落实昆明市委、市政府和西山区委、区政府关于“城中村”重建改造工作的各项文件精神，加快现代新昆明城市建设，提升城市整体功能，改善人民群众居住环境的“民生工程”。 “西城国际金融项目”系云投建设开发、建设的综合性高档社区，项目位于鱼翅路，北侧为人民西路，西侧为西园北路，地处市内繁华地段，交通便利，周边环境成熟。“西城国际金融回迁住宅项目”规划于整个“西城国际金融项目”E区，属红庙城中村改造回迁项目，由七幢30—35层高层住宅楼宇组成，总建筑面积164711.64平方米，包括住宅1722户，商铺51户，地下车库两层1155个停车位。 二、物业项目分析 （一）物业项目区域相对独立：“西城国际金融回迁住宅项目”位于“西城国际金融项目”E区，既有居住小区，也包含社区底商，物业类型相对单一，规划相对独立，便于进行小区日常管理。 （二）机电设备及技防设施齐全，运行维护要求高：“西城国际金融回迁住宅项目”物业主要划分为功能区、生活区、地下空间、机房等区域。项目建筑物按照实用、先进的原则配备了电梯、消防、水泵、门禁、监控等设施设备，使物业的安全和正常运作有了硬件的保证，但项目为七幢高层建筑，也给物业的日常维护提出了高标准、严要求。 （三）客户需求分析：根据城中村回迁户这一特殊客户群体有针对性地制定该项目的物业管理服务措施与方案，以便更好的服务于客户，提供高质量、全方位的特色物业服务，是服务“西城国际金融回迁住宅项目”的基本出发点。我们的考虑是：对城中村回迁住宅的物业服务，既需要严格的管理，又要求周到的服务。 三、 物业管理服务理念 针对城中村改造项目物业特点，我们展开了周密的市场调研。在深入挖掘规划和设计理念的基础上，充分把握“西城国际金融回迁住宅项目”未来客户的不同层次需求，确立了我们对“西城国际金融回迁住宅项目”物业管理服务工作的整体设想和策划思路。通过规范化、程序化、人性化的管理服务，时刻体现“服务第一、客户第一”的管理理念，按照市场规律，持续满足客户不断增长的需要，通过客户满意度的提高，最终实现物业保值增值的目的。 （一）公共服务及配套服务的人性化服务 公共服务包括了房屋建筑主体的管理，房屋设备、设施的管理，环境卫生的管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，人员进出引导，公众代办性质的服务等物业管理服务。 配套服务包括：有针对性的专项服务和委托性的特约服务。 人员安排将以服务导引（客服助理）为主，维修技工、安全护管、保洁绿化等技术支持为辅。这里主要体现的是主动式的服务客户的理念。 （二）重点突出，有条不紊 对重要事务、重点部位或一般事务、一般部位加以区分，重点明确、重点突出。在公共区域体现及时周到，有条有理，勿废勿误。 1.重点维护设施设备的正常持续不断的完好运转，以及出现故障时的及时维修养护； 2.重点保证公共秩序的安全稳妥，有条不紊，毫无障碍，安全服务、消防管理也是我们的重中之重； 3.重点加强环境氛围的精心营造，清洁卫生，绿化宜人。 （三）沟通反馈，畅通无阻 创造客户与物业服务公司之间良好的沟通反馈，辅之以高效率的工作和认真的态度来保证优质的服务。在日常管理工作中，建立随时沟通反馈制度，便于及时把握随时随地发生的各种情况，无事在防，有事在决。 四、物业管理服务重点 （一）树立物业的整体形象 通过优良的物业管理服务，对环境形象、楼宇形象控制、设备和设施的管理、治安和交通管理服务、物业服务人员行为规范以及后续工程形象等专业管理服务和氛围的融合，塑造“西城国际金融回迁住宅项目”的对外形象。 为“西城国际金融回迁住宅项目”导入CIS形象识别系统，使项目全体业主和物业服务处有一个共同的、统一的美好的品牌形象，配合发展商进行“西城国际金融回迁住宅项目”的形象设计，使“西城国际金融回迁住宅项目”的导向、环境和标识系统形成一体化。为“西城国际金融回迁住宅项目”营造出良好的人居环境。 （二）加强楼宇设备管理 “西城国际金融回迁住宅项目”设施设备专业化程度较高、配备系统智能化水平较为先进，智能化的设施提高了客户的工作、生活质量。同时，高智能化设施要求高、操作严、范围广，我们将在理论学习、现场参观、实地演练的基础上，制定科学合理、切实可行的智能化设施运行计划、设备维修养护计划和智能化开发的规划，以保证智能化设施的有效运作。物业服务处熟悉设备特性，掌握运行规律，是确保各项关键设备系统运行正常的关键。 （三）确保公共秩序安全 治安管理上，运用现代化科技手段，“三防”结合，确保安全，这是我们的基本治安思路。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施阶梯式快速推进体系，由物业服务处统一