世联_赣州站北项目国际花园发展战略及定位-213页详解.ppt

站北区项目发展战略及定位报告 我们的研究思路： 世联的一切研究都以事实为基础，以客户目标为导向 在企业整体经营策略下研究本项目的 目标。。。 企业背景—— 具有上市公司和政府重点企业的双重背景，本地的品牌号召力强； 从成长模式看，目前星洲公司具备成为地区性一级开发主体的潜质 国内标杆房地产企业均在价值链上形成各自的比较竞争优势 星洲公司的发展策略——资本经营＋品牌，相互促进加速资本积聚，占领最大市场份额 利润最大化的实质是提升资产收益率，实现资本经营、快速扩张的策略 在合理的静态利润 率基础上提升资产 周转率，从而达到 利润最大化。 加快周转率意味着 快速开发抢占市场 份额。 公司成立初期，同时运作三个项目需要有稳定的现金流作为保障 五星级酒店和地处繁华地段的城市综合体都是先期投入大，短期难以实现收益，占用大量现金流的项目。 建议统一协调三个项目的核心目标 对本案目标的建议——通过快速滚动开发，抢占市场份额的方式实现利润最大化，塑造品牌 我们的研究思路： 城市层面价值——临近新中心区，大桥的规划使其融入城市发展主轴，区域前景良好 区域层面价值——赣州主城区商品批发贸易最为活跃的区域 地块基本信息：南北向518M，东西向600M 周边配套设施 ——以商贸业配套为主，生活配套缺乏 地块现状及四至——西侧临章江但部分视野被挡，内部无可利用自然资源，周边建筑形象一般 地块构成： 地块被规划中的章江大桥划分为南北两部分，南部为200余亩，北部为150余亩（含道路） 地块四至： 东部临江和滨江大道，并通往中心区；西部三角地块拟建城市综合体 地块现状： 地块内部有两处小山丘，土质不好，有风化的迹象； 地块东北侧有高压线跨过，基底在地块以外； 地块周围有墓地，已部分搬迁。 地形地貌——地势自临江面由东向西递增；内部有两处小山包，局部高差较大 有相对景观资源优势的、城市发展带上、大规模开发项目 规模——河套城内首席大盘 地段——周边需求旺盛，具有一定升值潜力 滨江——河套老城内稀缺的准一线江景 知已知彼：本项目的核心资源 我们的研究思路： 新政对于赣州等三线城市的房地产影响不大，市场稳步上升 赣州在中国房地产板块上属于三线城市，主城的市场容量有限 全国三线城市比较分析——人均GDP8000—10000左右的三线城市普遍进入房地产消化第一拨快速通道，人口：消化量约1：2 江西省城市比较分析——赣州城区人口与年消化量相对1：1.5，表明赣州在江西各地级市中发展较领先 依靠地缘与成本优势，强化交通枢纽地位，以承接沿海产业转移为契机，增加房地产市场容量 城市重要地位和发展前景对周边县市具有强大吸引——“主动城市化”形成巨大的住房需求 按照国际经验，赣州近年GDP的快速增长将推动房地产业的高速发展 该阶段房地产业主要特征 ——快速发展，但以数量型扩张为主 赣州房地产市场土地供应在02-04年被严格控制批出量极其有限，至05年土地供应明显放量——未来2年将进入供应峰值点 04年以前大量土地处于储蓄状态 05年，储备土地开始逐步入市，以前积压的报建土地在今年一并推向市场 预计06年土地供应量为150万m2，整体较05年有所回落，但市场供应量将持续上升。 04—06年房地产项目的土地出让情况估算及预计 近五年平均每年的价格增幅在20％左右，交易金额稳步增加 市场总体消费特征表明，赣州房地产由复苏期逐渐步入繁荣期 04年-05年小高层持续放量，但销售比例和速度明显慢于多层 产品的品质创新产生的溢价有限，主要依靠拔高容积率来保证利润率 客户结构特征——工业基础薄弱对房地产业缺乏支撑。以商贸批发业为主构成中高端消费人群 2004年 三大产业比重为28.6％：33.4％：38.0％ 作为江西南部最大的商贸城市之一，商贸批发业发达 第二产业的资金投入、规模产品层级，研发能力、体制构成等整体水平相对不足 整体市场现状背景小结 城市特征:属三线城市，市场容量及价格均有上限。 总体市场：成交量和价格快速增长，房地产逐渐步入繁荣期。 供应结构：土地供应将大规模持续放量，推出住宅物业将以小高层为主，处于多层全面向小高层转型阶段 产品特征：产品的品质创新产生的溢价有限，主要通过提升容积率来获得高利润率； 小高层持续放量，但销售比例和速度明显慢于多层。 需求特征： 周边县市的“主动城市化”形成巨大的住房需求； 以商贸批发业为主构成中高端消费人群。 我们着重分析了赣州市的45个典型项目在售项目的规模、分布、单位面积情况，作为分析市场竞争趋势的依据 赣州在建与待建房地产项目指标分析结论一：100亩以上的大规模楼盘稀缺 从供给结构现状来看，市场中65%是120-150平米的户型；除还建房80平米以下的户型为8% 80平米以