思源天津湾A区写字楼二期复合综合体项目营销计划详解.ppt

天津湾A区写字楼二期营销计划 1、项目整体产品情况 年初制定的office本年销售任务为8294万元，截至9月30日已完成6325.8461万元，在第四季度还要实现约2100万元的销售额才可完成本年的任务。 3、项目分月成交分析（以合同额为参考） 4、整体推广情况 5、项目当前销售问题总结 以上为项目当前主要现状问题，以下将根据问题，通过对客户信息及剩余产品信息分析后，进行销售力策略的思考，以及制定下阶段合理的销售计划。 1、已成交客户分析 2、二期产品分析 (3)二期户型具体分析（不含C区） 二期户型分析总结 （4）二期户型分级评定 考虑到本案写字楼户型的特殊性以及写字楼客户对户型的主要关注点，我们将以下面几个方面进行户型评分的综合考虑因素： 各户型评分分级 3、项目卖点提炼 天津湾大盘整体规划，未来升值潜力大； 中环广场紧邻中环线、东侧紧靠海河，扼守和平、河东、河西交通核心； LOFT复式结构产品，产品形式新颖时尚，对新兴产业吸引力较大； 户型出房率高，远远大于其他写字楼，性价比高； 本案8层形式写字楼在当前市场较为稀缺； 方案一：以样板间装修为准，建议： 顶棚：乳胶漆罩面；格栅灯：飞利浦或同档次品牌；墙面：满刮腻子，刷乳胶漆（多乐士或同档次品牌）；地面：复合地板（圣象或同档次品牌）；窗台板：人造大理石；栏杆：幕墙内栏杆均为不锈钢栏杆；入户门：无框钢化玻璃门；照明开关及插座：德国西门子或同档次品牌；网络及电话接口：每户各一个，美国AMP或同档次品牌。 方案二：视觉修饰，建议： 此方案充分考虑成本问题以及时间紧迫性问题，对各户型不进行大规模调整，而是针对其大部分户型视野及采光较差问题，建议对各墙面、顶棚以及顶棚管道涂刷乳胶漆，可提升室内整体环境，以及避免吊顶带来的层高问题。 方案一：对3个写字楼入口进行装饰布置，可采用商务休闲式沙发桌椅，使得写字楼入口更加人性化，给予客户即专业又温馨的感觉。 方案二：8楼会所尽快投入使用，可以初步设置如咖啡厅等商务服务场所，不仅可以对整个办公区域的商务品质有所提高，更可以使客户提前体验项目的商务服务，促进其最终下定成交； 方案三：对5层特有的室内露台部分（消防通道）进行初步装饰，地面可以铺设地毯，摆放商务休闲桌椅，并配以绿植，形成良好的休息空间，改变户型因为外型造成的采光视野上的不利因素，突出户型特有的优势。 10月份拓展工作 10月渠道工作重点 10月份项目的渠道工作将主要围绕现有客户资源以及图总客户资源进行拓展，其现有客户资源将分别对已成交客户资源、未成交客户资源进行信息整理并进行拓展，并通过公司员工进行业内拓展，图总客户资源则主要通过活动进行组织。 10月工作主要安排 销售工作：正常现场接待、现有客户渠道拓展、图总客户拓展 推广配合：由短信与DM进行配合，短信5万条/次共3次，DM3万份/1次共1次 活动配合：结合图总资源以及积累客户资源组织产品推介活动。 时间：10月10日-10月20日 具体方式： 1）已成交客户访问 通过“老带新”策略（具体方案见现场优惠方式），与老客户形成联动，对老客户的朋友圈层进行拓展； 2）成交客户资源挖潜： 了解并统计原办公地点，所属行业，居住地点等信息，并进行相应的拓展，主要包括： 成交客户办公地点拓展 成交客户居住社区拓展 成交客户所属行业拓展 拓展手段如下： 时间：10月10日-10月20日 对未成交客户回访：通过对未成交客户的回访，了解客户的未成交原因，并针对客户的未成交原因形成解决方案，具体拓展方手段如下： 1） 短信投放，传递项目最新信息； 2）电话访问，通过解决方案对客户进行回复，并促其回访现场； 3）到访现场后促其成交。 对公司内部员工进行资源整合，并通过员工拓展业内渠道，具体方式如下： （1）发动公司员工进行全员销售，并合理分成。 （2）发动公司员工进行业内拓展，联系业内从事写字楼销售的朋友或专业公司，并合理分成。 对北京公司客户资源进行资源整合，通过CRM系统进行短信发送，具体方式如下： （1）对当前已成交商务产品业主进行拓展； （2）对高端楼盘业主进行拓展； （3）对北京CRM系统其他资源进行拓展； 活动时间：2007年10月最后1周 活动方式：产品推介会 活动地点：滨江万丽酒店 邀请人员：已成交客户资源、未成交客户挖潜、图总资源 人员安排：甲方营销部、工程部、思源销售团队 礼品准备：精美小礼品（10-15元/个） 销售道具：DM宣传单以及海报100份、提