世联--佛山市九鼎项目AB地块项目定位130-2007年详解.ppt

本次沟通纲要点 项目定位思路说明 A地块定位探讨。 ——一切可能的定位。 案例：佛山写字楼分布 佛山普通公寓市场总结 佛山市场普通公寓市场尚处于起步阶段 产品、客户容易出现同质化； 普通公寓市场销售情况良好 过去一年,毛坯价格范围在4200-4500元/㎡之间。 佛山案例借鉴二——汇博星辰 佛山产权式酒店可行性分析总结 聘请专业酒店管理公司费用相对较高、存在一定操作难度； 业主利润与酒店经营相关，发展商承担一定风险； 目前佛山禅城暂时缺乏类似物业类型； 溢价空间大，可卖高价，价格视投资回报率而定； 通常产权式酒店体量较小,约在300间-400间房以内 佛山酒店式公寓可行性分析 酒店式公寓一般位于金融中心或者可独享稀缺资源的城市景观休闲区，强调私人性、专有性、资源稀缺性； 所提供的星级酒店式服务无法用规定的标准衡量，服务标准难以作出定性比较； 物业以居住功能为主，租售并举，通常为出租； 溢价空间较具弹性化，价格视物业硬性配套及软性服务情况而定。 佛山酒店可行性分析总结 聘请专业酒店管理公司费用相对较高、存在一定操作难度； 属于长期自持物业，投资、经营成本高，发展商承担风险较高； 目前佛山禅城暂时缺乏类似物业类型； 溢价空间大，但可变现性差，投资回报率视后期经营管理、推广效果而定； 如以日常消费品为主，经营风险较高 日常消费品主题商业不成功案例：华夏旅游商品交易中心（即东方广场的德胜楼），经营失败，重新定位为“食街” 如以特殊消费品或工业产品为主，本项目经营风险较高 佛山同类不成功案例：家天下——一厢情愿的专业市场，每况日下，演变为“食街” 季华美食长廊——平价中档餐厅聚集 集中商业模式研究总结 对于本项目来说，集中商业风险较高，短期内很难看到商业前景，但可适量设置中小型社区型购物中心及少量中高档休闲娱乐餐厅 不同户型定位对地块的关键性指标要求 不同户型定位的收益与风险评估 A地块住宅定位建议 在商务气氛不成熟的情况下，可实现的市场价格不高。 A地块定位关键词 2007禅桂豪宅集中的四大板块：调蓄湖板块、千灯湖板块、桂城东板块、东平河板块 主要竞争对手分析：雅居乐二期 主要竞争对手分析：龙光天湖郦都三期 户型特色：  入户花园及超大露台的前庭后院设计，开间宽阔（部分户型阳台宽达8米），6米挑高空中廊院设计，大面积空中花园（部分户型达30多平米）。 主力户型：180-250平米 推售时间：2008年初 项目概况：三期约500套，户型以105～150m2的 三房、四房单位为主；小三房主要为12栋9层的一梯两户小高层，分布在项目的南边临街位置，南北对流，采光通风皆优；四房及部分三房主要为18层两梯三户的高层，分布在三期地块的北面，接近月牙湖。 预计均价：6000元/平方米 主力户型： 105～120平方米的三房 140～150平方米的四房 推售时间：2008年初 位置：佛山市港口路与新明路交界 总用地面积：135603平方米 规划净用地面积：99550平方米，其中居住用地面积94597平方米，市政公用设施用地4953平方米 用地强度：容积率：≤2.5 建筑密度：≤18% 绿地率：≥35% 建筑面积：约310000平米，其中住宅约220000平米；商业面积约7000平米；小车位约80000平米（2800个）；配套设施面积约8000平米，社区商业中心面积约15000平米 建筑类别：以二梯三户、二梯二户塔式高层建筑为主 规划总户数:约1670户 地块成交价：2.91亿元 楼面地价：1260元/㎡ 本项目核心价值关键词 每一天，回到自己温馨的家，打开窗户，凭栏远眺,任清凉的江风洗去工作的疲惫辛酸。 华灯初上，与心爱的人共进晚餐，再携手漫步江畔的行道，观对岸的万家灯火，赏直入云霄的都市建筑，听风生水起的江潮澎湃，嗅浓香四溢的蓝山咖啡，看滨江公园的百态人生，得来多少化不开的浓情蜜意，解开多少走不过的迷离困惑。 周末，邀上三五知己，携带一家老少，或坐在绿意昂然的公园享受阳光，或换上运动装去”世纪莲”过一过踢球的”瘾”,亦或享受在最靠近水的shopping mall购物的那种休闲。 锁定目标客户一:周边客户 以周边澜石镇私营企业主为主的高端客户群 以周边单位如市一医院医生、三中老师、法院公务员、港口企业高管等为代表的高收入人群； 碧桂花城换房客户。 锁定目标客户二:换房客户 锁定目标客户三:季华路商务办公区客户 写字楼林立,存在众多的私营企业主、高级管理人员、高级白领，均是本项目的潜在客户。 从未来市场看产品竞争 户型进行设计时，最好使厨房和卫生间相邻。在拼合改造时可分别使厨房和卫生间面积增大； 保证拼合前的每户有南向开窗，每套单体户型尽量减少拐角的设计，为以后拼合方正的大户型提