苏北某农机汽车专业市场返租销售方案详解.ppt

华东农机汽车城 返租销售方案 第二章 返租范围选择 第四章 返租产生的问题和解决方案 第三章 返租模式和费用来源 第一章 返租的目的 一、返租销售的目的和模式 1.1 促进投资客户成交需要：目前项目卖点集中在政策和前景层面，更多针对的是商户和自购自营者，针对投资者的卖点较少，需要稳定的租约和租金回报来树立投资者信心； 1.2 招商销售协调推进的需要：目前项目经过一段时间的推广，积累了大量租赁商家亟待进场，但带租约商铺如果租金偏低无法对售价形成支撑将不利于项目销售，当前推出返租促销售可以解决招商和销售之间的协调问题，促使商家尽早进场造活经营氛围。 第二章 返租范围选择 第三章 返租模式和费用来源 第一章 返租的目的 第四章 返租产生的问题和解决方案 二、返租销售产品范围 2.1根据项目公司目前确定的推盘节奏，结合目前蓄水的具体情况，返租范围选择依据如下： 2.1.1、返租需要选择目前有租赁商家储备的商铺，免租期后才有租金收入，减少公司补贴的金额； 2.1.2、返租涉及到提价，在目前价格体系下须选择位置较好或有其他优势（展场、临主要道路）的商铺来设置； 2.1.3、返租销售目的为促进销售，主要目标是投资者，销售单元过大、总价过高的商铺暂不考虑返租； 2.14、返租销售在宿迁市面较多，销售情况有好有坏，也有不少返租出现问题无以为继的先例，对销售的促进作用有待考证，目前先确定一批产品进行试点，效果好的话将返租政策扩散到其他产品中去； 综合以上因素，经和项目公司营销部商议，初步选定招商情况较好、有投资客户意向的商铺为12栋（汽配汽美）、3c-3e（农机和工程机械）、4栋a面和5栋a面（农机和工程机械）作为返租产品第一批试点，如果效果好可以在二手车区域21栋b面、22栋b面、23栋a面和24栋a面继续推广 （目前二手车区域考虑集中打造，过早开始面对投资者返租销售将导致业主各自为政、业态分散等问题，需要签订强制业态规划协议来规避，故作为返租销售的第二批产品）。 　 总面积 均价 总价 12栋a面 1137.75 5251.351 5974725.05 12栋b面 1137.75 5501.351 6259162.55 3c 2223.59 5801.5124 3d 2223.59 6102.4889 3e 2906.24 6609.9715 4栋a面 1531.34 5837.868 8939761.18 5栋a面 1531.34 6217.007 9520351.68 合计 12691.6 6017.663 适用于返租的面积共计12691.6平米，销售表价总价7637万元，范围内均价6018元/平米。 第二章 返租范围选择 第三章 返租模式和费用来源 第一章 返租的目的 第四章 返租产生的问题和解决方案 三、返租销售模式和费用来源 3.1 返租模式： 根据宿迁本地竞品项目的返租期设定和租金回报率，我项目采用5年返租，返租期内前两年为7%，后3年为8%的方式操作； 我项目招商有1.5-2年不等的免租期，目前开始带租约销售的话前两年无租金收入，返租租金为纯支出，后三年商家交纳的租金可作为返租补贴来源的一部分； 前两年租金回报在销售时一次性在售价中抵扣，第三年开始租金发放给业主； 3.2 返租补贴费用来源 前两年租金回报在销售时一次性抵扣房款，通过销售溢价解决，实际不产生返租补贴费用； 后三年商家开始缴纳租金，但租金低于返租回报，之间的差额部分有两种解决方式，销售溢价或公司补贴，补贴金额和补贴来源见本方案核算； 核算说明： 1、租金回报的测算以返租范围内产品销售表均价6018为依据； 2、市场租金经项目公司根据目前招商谈判情况确定为首个计租年度24元/平米每月，之后逐年递增2元； 3、前两年的补贴为固定发生可先行溢价解决（一旦成交就会一次性抵扣）； 4、后三年租金补贴并非固定发生，是随着销售情况卖一套产生一套补贴，补贴的开始时间并不确定，补贴总额为变量，所以本方案按最大发生值核算（返租销售开始即100%完成销售，三年后项目已清盘，如此测算虽有误差但不大），实际补贴金额必然会小于方案核算的639.7万元，如果采用溢价方式解决，溢价多出实际补贴的差距部分可作为项目利润。 年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 五年内平均回报率 回报率 7% 7% 8% 8% 8