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例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35％，开发商要求的投资回报率为10％，当地土地出让增值收益率为15％，银行贷款年利率为6％，试评估该土地的价格。 (1) 土地取得费=10万元／亩=150(元／平方米) (2)土地开发费=2亿元／平方公里=200(元／平方米) (3)投资利息=150×[(1+6％)2－1]＋200×35％×[(1+6％)1.5－1] +200×65％× [(1+6％)0.5－1]= 28.77(元／平方米) (4)计算开发利润。 开发利润：[(1)+(2)] ×10％=35(元／平方米) (5)计算土地价格。土地单价：[(1)+(2)+(3)+(4)] ×(1+15％) =(150+200 +18.54+10.23+35)×(1+15％)=475.84(元／平方米) 土地总价：475．84×15000=7137600(元) 四、实体性贬值的估测 1、使用年限法 2、打分法 成新率=结构部分合计得分×G ＋装修部分合计得分×S ＋设备部分合计得分×B P154 表8-8 房屋建筑物成新率评定表 P155 表8-9 不同结构类型房屋成新率的评分修正系数表 例 P158 五、功能性贬值和经济性贬值 1、房地产功能性贬值 P155 成因 技术革新、建筑工艺改进、建筑设计理念更新 估测思路 3种 2、房地产经济性贬值 P155 成因 外部原因 估测思路 3种 经济性溢价 【例】 评估对象土地基本数据资料如下： 评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费）为246元/平方米。土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3/4，第2年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%，土地开发的平均利润率为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。 估价要求： 计算评估对象土地开发后的市场价值。 解：评估过程如下 （1）计算土地取得成本 土地取得成本=500×230=115 000（元） （2）计算土地开发成本 土地开发成本=500×246=123 000（元） （3）计算投资利息。 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则： 土地取得费利息=115 000×[（1+8%）2－1]=19 136（元） 土地开发费利息=123 000×3/4×[（1+8%）1.5－1]+ 123 000×1/4×[（1+8%）0.5－1]=11 289+1 206=12 495（元） 总投资利息=19 136+12 495=31 631（元） （4）计算开发利润 开发利润=（115 000+123 000）×10%=23 800（元） （5）计算营业税及附加 城市维护建设税=15 444×7%=1 081（元） 教育费附加=15 444×3% =463（元） 营业税及附加合计： 15 444+1 081+463=16 988（元） （6）计算销售费用 销售费用=（115 000+123 000+31 631+23 800+16 988）×3%=9 313（元） （7）计算土地价值 土地价格=115 000+123 000+31 631+23 800+16 988+9 313=319 732（元） 土地单价=319732÷500=639（元/平方米） （8）评估结论 根据计算结果，经分析确定评估对象土地的市场价值为319 732元，土地单价为每平方米639元。 第五节 假设开发法和路线价法 一、假设开发法 （一）假设开发法基本思路（剩余法、倒算法或预期开发法） --将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。 （二）适用范围： 具有投资开发和再开发潜力的房地产价格评估，主要包括待开发、待拆迁的土地、未完工的房地产项目。 二、公式和基本步骤 （一）公式 1.基本公式： 评估价值=预期开发价值－开发成本－利息－利润－税费 2.常用公式： 地价=楼价－建筑费－专