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硕泰温泉城商业地产知识培训 商业地产知识 商业地产知识 商业地产知识 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产知识概念： 购物中心——SHOPPING MALL 商业地产知识概念： 1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。 2、半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。 3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、 酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。 4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。 商业地产知识概念： SOHO公寓：酒店式公寓，一般是平层的，以小户型单位为主 LOFT公寓：一般是指两层空间，高大而开敞的空间，上下双层的 复式结构 3.CID：中央科技区 4.CLD：中央生活区（因CBD的出现而诞生） 5.CBD：传统中央商务区（高端商务区） 其具有以下特征： ：拥有较高盈利水平的产业，以第三产业为主导 ：拥有设备空间的最高聚集度 ：具有最高的地价和较高的能达性 ：具有良好的社会服务条件， ：借助信息交通维持在区域经济中一定比重的控制作用 ：趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这个阶层与 现代信息，科技领域重合的趋势显著 商业地产知识 商业地产与住宅房地产的区别 商业地产知识 贯穿商业地产全过程的三种行为 商业地产知识 商业地产知识 商业地产的发展特点及趋势 商业地产分类 商业地产分类 商业地产分类 商业地产分类 专业型商铺 商业地产的销售模式 销售模式 商业地产的销售模式 概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后 将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润 。 商业地产的销售模式 实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。 商业地产的销售模式 利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。 对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。 可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。 商业地产的销售模式 风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。 商业地产知识 租金（元/平米/天）＝销售单价（元/平米）＊回报率／３６５天／出房率 商业地产知识 商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。 某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，有的甚 至达到20%，这完全背离了市场规律，其后果自然落得一败涂地。 怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？ 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间 背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 价格合理——销售价格是否与实际价值趋同 影响客户决断的因素 商业地产知识 影响客户决断的因素 商业地产知识 外在因素 商业地产知识 外在因素 商业地产知识 商业地产知识 项目优势 商业地产知识 销售策略 以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。 带租约销售——最有力的销售说辞 招商先行，利用签订初步协议的意向客户作为对投资客的租金保障。 点对点——最有效的销售手段 抛弃以往的“坐销”形式，让招商专员和销售员走出去，利用渠道资源和“行销”手段进行项目的招商销售。 效果 课后作业 1.写10点本项目区域