中海成本管理36个关键时刻讲解.ppt

成本管理关键时刻 第 30 页 关键时刻17-合理设定营销设施 根据项目需要建立临时和现场营销设施，降营销费 17 实体 样板 临时 样板 园林 配套 根据营销专业要求事先做好成本控制 成本控制四项要点 根据营销专业要求事先做好成本控制 成本控制要点 成本人员应详细了解项目 成本控制要点说明 关键时刻18-严格控制营销总额 提高品牌投入，降低单一项目营销费用 17 1 合理设定营销费 用总额 2 制定详细的营销 控制计划 3 加强品牌建设提 高客户忠诚度以 降低直接营销费 用 成本管理关键时刻 第 31 页 成本管理关键时刻 第 32 页 19 关键时刻19-提高会员服务质量 提升企业品牌价值和客户忠诚度，降低营销费用 传统营销 行业周期波峰 有楼不愁卖 媒体广告 对客户的关注停留在嘴上 对老客户缺乏足够的关注 产品同质化、服务无差异 行业周期波谷 持币观望，交易量下降 广告无法打动客户心 客户比我们精明，需要实惠 忠诚度、口碑重要性 全过程、客户生命周期管理 当市场到低谷的时候，唯一能救企业的是客户忠诚 地段规划 概念品牌 平衡 关系营销 客户忠诚 情感维系 21 监理 （顾问） 地产 设计 产品的实现 专业 单位 专业 单位 周边资源 周边资源 专业 单位 承建商 周边资源 关键时刻21-开展供方分级管理 建立长期总包和主分包合作关系，促使供方让利 根据企业特点，加强合作与整合，降低采购成本 案例：专业顾问研究 监理合作研究 成本管理关键时刻 第 33 页 案例：材料进场检验 与配合 案例：总包合作拓展 成本管理关键时刻 第 34 页 目 的 和 意 义 关键时刻22-规范清单招标流程 费率招标的弊端 ① 总价不确定，对于项目最终成本没有清晰的标准； ② 结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长； ③ 变更签证的单价未确定，施工方以难度高、时间紧为由要求 提高单价； ④ 匆忙开工、审图不细导致施工过程变更多，增加成本； ⑤ 对于不合理的技术指标（如钢筯含量、砼含量）不能及时发 现，发现后已没有整改的可能； ⑥ 对成本人员的个人水平依赖性较大 22 成本管理关键时刻 第 35页 22 目 的 和 意 义 关键时刻22-规范清单招标流程 规定清单招标的流程、时间和条件，总单价包死 ① 提高工作效率 ，尤其是能大大缩短结算核对时间； （中海的故事） ① 降低职业风险 ，对成本人员的个人水平的依赖性降低； ② 在量和价两方面引入竞争，节约成本 ； ③ 便于成本数据积累，建立成本数据库： ④ 工程总价准确，有利于成本管理和各项决策的正确进行； ⑤ 有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 ⑥ 及时评估出造价咨询公司的工作质量 成本管理关键时刻 第 36 页 23 招标文 件构成 和编制 的要求 关键时刻23-规范招标文件标准 明确招标要求，避免工作失误导致的合同管理失效 ? 施工招标文件的组成 ① 第一部分 定义 ② 第二部分 投标人须知 ③ 第三部分工程概况及招投标范围 ? 技术标编制的要点 ? 合同条件 成本管理关键时刻 第 37页 关键时刻25-科学制定评标规则 在满足技术前提下，尽可能压低合同总价和单价 25 根据项目特点 制定入围单位 条件 制定详细的招 标计划 组织相关部门 进行综合考察 编写考察和入 围单位推荐报 告 编制计划 入围标准 入围考察 合理低价中标 综合评价 关键时刻27-有效控制甲供材料 通过甲方直接采购，降低物料采购成本 27 给 企 业 带 来 的 收 益 ? ? ? ? 有利于提升住宅品质、降低维修成本 有利于降低管理成本、提高劳动生产率 有利于降低采购直接成本 有利于供应商降低成本、着力提升服务品质 成本管理关键时刻 第 38 页 控制要点1 ?目标成本制定的全程参与 ?现场方案的布局要多沟通 ?土方平衡 ?基础方案的选择