南京房地产区位价值与空间价格分析详解.ppt

南京市主城区房地产区位价值与空间价格分析 Research on Real Estate Location Value & Space Price Model for Nanjing City 主 要 内 容 1 房地产区位价值的影响因素分析 2 房地产区位价值定级因素分析 3 房地产区位价值确定 4 区位价值、土地价格及房地产价格的关系 5 住宅特征变量与价格实证研究 谢 谢！ Thank You for Your Attention! 表2-7 南京市主城区空气环境质量指数表 （空气污染指数API） 76 78 74 84 83 83 质量 指数 迈皋桥 山西路 草场门 中华门 瑞金路 玄武湖 测点 名称 根据国家《环境空气质量标准》规定： 空气污染指数API在（0，50）区域时，空气质量状况为优； 空气污染指数API在（51，100）区域时，空气质量状况为良； 空气污染指数API在（101，200）区域时，空气质量状况为普通（轻度污染）； 空气污染指数API在（201，300）区域时，空气质量状况为不佳（中度污染）； 空气污染指数API＞300时，空气质量状况为差（重度污染）。 南京市各监测点的空污染指数在74～83之间，空气质量状况为良。 南京市各个区域的饮用水水质均为合格。 3 房地产区位价值确定 3.1 南京市主城区商服繁华度作用分值图 图3-2 南京市主城区交通通达度作用分值图 图3-3 南京市主城区市级医院影响度作用分值图 图3-4 南京市主城区重点中、小学作用分值图 图3-5 南京市主城区公园景点影响度作用分值图 图3-6 南京市房地产区位价值分值空间分布图 3.6 南京市主城区房地产区位价值空间分布特征 第一：总体上，城市发展符合E.W.伯吉斯的“同心圆”模型。从图3-6可以看出，以新街口为圆心，南京市主城区的房地产区位价值随着距离的增加而逐步降低，具体表现为区位价值分值的降低。 图中的黑色区域是新街口和珠江路一带，该区域是南京市的商业中心区，完善的商业配套，便捷的交通，优越的学区，使该区域的房地产区位价值分值在90分左右； 红色区域主要是山西路、鼓楼、夫子庙、中央门的部分地区，该区域的分值在80～90分之间； 蓝色区域主要是玄武区、鼓楼区及白下区的部分区域，该区域的房地产区位价值分值在70～80分之间； 房地产区位价值分值在60～70分之间的区域主要有中央门、中山北路、岗子村、鼓楼的龙江地区、夫子庙、月牙湖地区等区域，该区域的主要特点是交通方便，但离新街口CBD有一定距离，区域环境较好，南京市的公园景点一般位于该区域； 房地产区位价值分值在50～60分之间的区域主要有迈皋桥、晓庄广场、大桥南路、热河南路、江东北路沿线、雨花区、秦淮区和白下区的部分区域； 图中绿色部分主要是下关区沿江一线、栖霞区、玄武区的孝陵卫、建邺区的河西部分、雨花区的安德门和铁心桥一带等区域，该区域的分值在40分左右； 栖霞区的沿江一线工业地块、沿环城高速一线、建邺区的奥体中心以南等区域的房地产区位价值分值在20～30分之间。 第二：商业用地区域不尽合理，就总量而言，市区商业网点的数量与现有经济的发展水平是相适应的，但是随着经济的发展，南京市老城区的拆迁改造，必将有大量的人口外迁，而从图5-5可以看出，南京市主城区外围商业服务业繁华度作用分值普遍偏低，例如玄武区沿紫金山一线虽然有便捷的交通、优美的环境，但是该区域的商服繁华度作用分值仅有30分左右； 主城区的商服繁华度作用分值随着距离CBD的增加而迅速减少，但由于南京市主城区道路网的密集，交通发达，因此，南京市主城区房地产区位价值的分值并没有随着距离(CBD)的增加而迅速衰减，而是缓慢地减少，这给城市规划和城市建设一个启示：道路通达和交通便捷可以很大程度地提高该区域的区位价值，特别是城市外围房地产的区位价值 。 4 区位价值、土地价格及房地产价格的关系 4.1 区位价值与土地价格的关系 图4-1 南京市住宅地价等高线图 图4-2 南京市商业地价等高线图 注：图中的数字单位为元/m2 图4-3 南京市土地级别分布图 4.2 区位价值与房地产价格的关系 图4-4 南京市房地产价格空间模型图（注图中的数字单位元/m2） 图4-5 南京市房地产价格等高线图 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 东—西向房价较高，下降较慢 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 南—北向房价落差较大 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 西南—东北向房价相差不大，但西南向房价总体 下降水平要慢于东北向 * 东南大学建设与房地产研究所