0819东方巴黎项目营销策略.ppt

咸阳东方巴黎项目整体营销策略 成都九思房地产顾问有限公司 2005 08 19 我们做了哪些功课？我们还将做哪些功课？ 深入研究本案 常规市场调查及数据分析 咸阳市城市规划资料 查阅咸阳市经济信息中心数据 咸阳城市文化溯源 咸阳商业市场调查分析 媒体研究 第一部分市场分析 第二部分项目定位 第三部分营销策略 * 我们对于本项目目标的理解 以合理的销售速度和高销售率获取项目的价值实现，并在地产市场中造就非凡的影响力，启动福园地产的品牌升级。 本方案纲要 第一部分 市场分析 项目周边市场调研 咸阳市投资型物业市场调研 第二部分 项目定位 项目概况 项目SWOT分析 产品形态定位 目标消费群体定位 项目价格定位 项目形象定位 第三部分 营销策略 总体营销策略 入市时机的选择 阶段营销策略 项目包装策略 项目推广策略 项目周边市场调研 周边在售项目调查 2002年中 不详 15000 人民中路 银泰春天 2003年初 不详 15000 人民西路 中宏时代广场 2005年7月 20% 15000—25000 人民路核心商业带 金义大厦 2004年12月 30% 12800 西兰路与思源路之间 泰隆步行街 入市时间 销售率 销售价格 项目地址 项目名称 项目周边市场调研 周边环境调查 项目周边环境较差。项目所在的商业区远未成熟，商业气氛不够浓厚。目前项目周围既有行政办公单位，也有非常陈旧、破败的居住楼，与本项目的形象很不匹配，但周边是咸阳市最大的居住区，占咸阳常住人口的20%，为日后的消费提供了良好依托。根据规划，这一片将进行拆迁、整治，建设成咸阳市的副商业中心。 项目周边市场调研 对市场的分析 在咸阳市目前的商业物业市场上，大多销售状况一般，主要是由于以前的商业项目缺乏统一管理，统一经营，而导致经营状况不好，而这种情况，恰恰导致当地客户对商业项目的信心大减，因此，我们认为要解决销售中客户对项目的认可问题，就必须先对项目进行有力包装，而项目日后的业态定位，显然可以取得决定性的作用。 另外，为了与市场上现有的商业物业进行有效区分，确立项目自身的USP，我们显然也需要高于市场其他项目的独特定位。对于东方巴黎的市场定位，我们现有如下建议： 由专业经营管理公司统一进行经营管理； 注重入住商家的品牌及档次，使项目在未来经营中与其他竞争项目形成明显的区分，并占据优势； 注重项目当中各种业态的互相支撑和依托，将本案定位为集吃、喝、玩、购为一体的综合性商业物业，在城市商业副中心打造咸阳首屈一指商业中心地位