世联西安高山流水仁厚庄项目整体定位及发展战略.解析.ppt

西安高山流水仁厚庄项目整体定位及发展战略报告 谨呈：西安高山流水房地产开发有限公司 西安传统意义上的市中心处于古城墙内。以四面城墙为界，东西南北四个方向分别称为东郊、西郊、南郊、北郊。 项目位于东二环以内，距离城市古城中心约15分钟车程。 地块东侧紧邻东二环线，交通便捷。 地块周边1公里目前运行公交线路有26条。分别是：7路、8路、102路、228路、237路、240路、300路、313路、37路、320路、48路、408路、48路、401路、402路、410路、43路、508路、512路、517路、602路、705路、714路、716路、528路以及教育专线。 二环以内 近郊 城中村改造 高容积率 小规模 从成交量来看，市场成交量从2004年开始快速攀升，从305万平到2005年的497万平，预计2007年成交量将达到700万平以上，持续4年市场出现价量齐升局面。 房地产市场是由增量市场和存量市场构成； 目前，西安市存量房大约有9000万㎡，没有办证的4000万㎡； 2007年累计完成2397万平方米存量房初始登记任务 2007年西安市经济适用房新开工面积252万平方； 2007年影响西安二手房市场的利好因素连续出台：交易市场的正式成立；西安市政府降低房屋权属登记门槛； 西安二手房市场的逐步健全，将加剧市场供应过量的趋势； 浐灞新区自然资源十分丰富，浐灞河三角洲、万亩水面、西北最大生态湿地，如此可圈可点的亮点，让浐灞在西安新发展区域中独树一帜； 浐灞新区与其他新区最大的不同，在于其以河流治理、生态重建为主，开发为辅的区域发展定位。截至06年，生态区在流域治理和城市基础设施投资已经达到17.3亿元。 西郊早期功能定位为“军工区”，区域内居住环境稍逊于其他区域，远东、庆安、西电等一些大规模工业企业位于该片区； 在国家西部大开发和陕西省“一线两带”建设的大背景下，2002年１２月２８日，西安、咸阳两市人民政府在西安签订了西咸经济一体化协议书，标志西咸一体化开始启动； 随着西咸一体化进程推进，西郊的发展初显端倪，但是目前区域认知度低，发展仍然缓慢。 曲江是史上久负盛名的皇家园林，兴于秦汉，盛于隋唐，被誉为中国古典园林之先河； 区位因素赋予了片区的城市价值，内外现代化交通网络的铺设，大型配套设施的营建，旅游及居住人群的剧增，进一步强化了其城市属性； 片区未来将建设中国最佳传统文化示范区，西部文化产业集中消费区，西安最佳生态环境区，最佳生活居住区。 1993年9月开工建设，2000年2月被国务院批准为国家级开发区； 截止2006年，入区企业已有2300多家，高新技术企业有60多家，产值达到80亿； 2006年经开区实现GDP142亿元，完成工业总产值345.5亿元，工业增加值101.7亿元，主要经济指标连续四年保持40%以上的高速增长，在西部13家国家级经济技术开发区中稳居第一。 位于西安核心区的钟楼商圈以钟楼为核心向四方延伸，自古就是西安市商贸业的核心，是西安财富与商业交易场所的灯塔； 未来的核心区将发展成商贸旅游服务区。行政中心搬迁后，会逐渐弱化和分离老城的行政、交通、居住等功能，而旅游观光、文化交流功能将会得到强化； 计划到2050年，老城区的人口将由现在的42万降低到25万。 07年的西安市场： 市府北迁与地铁计划得以落实； 逸翠园、兰乔圣菲、中海国际社区、金地尚林苑等多个高端项目入市。 用家持续买楼，长期投资者增加 05年至今市场销售量实现约30%的年均增长；市场公寓类投资物业热销； 地价上升速度大于房价 2007年项目价格增幅在10%以上，热点片区高达20%~30%； 曲江地价由02年30万/亩上升至07年300万/亩，北城地价由2000年不到20万/亩上涨至07年将近200万/亩； 现楼与期房价格相当 2007年10月，期房价3457元/平米，现房价3340元/平米，相差约150元。 多数项目采取行列式的布局，在做足容积率的要求下，致使单体间距过小，影响了产品品质感和居住的私密性； 目前中海和绿地项目在规划方面投入较大，整体推动了市场水平。 目前整体建筑风格的把握不到位，具体体现在： 1、整体色彩的运用上，以深色为主，色彩搭配上较为混乱； 2、建筑的细部和线条的勾勒关于简单重复； 3、项目的材质搭配上处理手法不成熟。 目前市场户型设计上总体以方正、实用为主，人性化不足，真正有创新的产品较少 个别项目的景观价值对消费者的吸引力极大：如兰乔圣菲的景观展示区的价值贡献帮助项目超过片区均价； 消费者对于景观价值的附加购买溢价较高，目前景观水准较高的楼盘如绿地世纪城、白桦林居、兰乔圣菲等无论从二级市场还是三级市场都具备了很强的价格优势； 2007年底，从事第一产业的总户数为1444户，增幅为8.41%，从事第