房地产企业涉税疑点与风险防范(王丽萍)解析.ppt

北京德高远会计师事务所王丽萍 在2013年全国税务稽查工作要点中，国家税务总局再次把“房地产业、建筑安装业”列为税收专项检查项目。销量下滑、融资难、稽查严，房地产企业如履薄冰。再次要经历税务机关暴风雨式的检查。 为帮助房地产企业真正做到依法纳税、合理筹划、有效应对税务机关的稽查，而不是通过“外表筹划，实质偷税”来应对过重的房地产税负，特举办《房地产企业涉税疑点解析与风险防范》讲座。本讲座对房地产开发企业涉及的8大税种进行全面解读和分析，整个课程系统性强，全面覆盖房地产企业开发全过程的涉税问题。 房地产企业土地取得模式和房地产开发方式多种多样，是一个复杂的系统工程，需要经过计委、建委、土地、规划、房产、银行等多个部门的审批、许可与监督，这些行政部门的政策层出不穷，纷繁复杂，导致房地产企业在税收问题、合同管理及经营中极易产生法律纠纷;在会计核算方面,近几年财务会计制度的改革，导致房地产企业涉税隐患异常严重。项目的税收成本会影响项目的投资回报，税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、商铺住宅联体楼土地增值税的计算 《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。 　 对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。 一、商铺住宅联体楼土地增值税的计算 由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法： 一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税； 另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。 一、商铺住宅联体楼土地增值税的计算 案例分析1： 某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。 一、商铺住宅联体楼土地增值税的计算 按第一种方法计算： 扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（万元）。 　增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。 　增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。低于50%，适用30%的税率。 由于增值率未超过20％，因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。 　商铺应纳的土地增值税＝9×1000÷6000×30％＝0.45（万元）。 一、商铺住宅联体楼土地增值税的计算 按第二种方法计算： 普通标准住宅扣除项目＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。 普通标准住宅增值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额。 商铺扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋27.5＝183.5（万元）； 一、商铺住宅联体楼土地增值税的计算 商铺增值额＝500－183.5＝316.5（万元）； 商铺增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，适用50%的税率。 商铺应纳土地增值税＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（万元）。 由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元，按第二种方法应纳土地增值税为130.725万元。 一、商铺住宅联体楼土地增值税的计算 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 第一种土地增值