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房地产项目启动会指引解析.ppt 30页

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项目启动会指引 集团运营中心 什么是项目启动会 启动会是通过多次会议,短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目第一次、也是最重要的一次决策,实现项目高周转。 参会人员: 地区公司总经理(必须参加第一次和最后一次会议);运营副总(建议尽可能参加每一次会议);集团运营中心(主要参加新公司前三个项目) 项目总监,项目团队成员 会议主持人:项目总监(是每一次会议的主持) 会议召开方式: 需召开多次会议 每次会议均需做出决策,并定出决策点 每次会后,分头收集信息,进行专业间碰撞 按时完成启动会成果的关键 启动会之前或者拿地阶段,针对项目预案,必须与政府归口管理部门关键人员提前沟通,以保证启动会方案报批通过,降低方案反复的风险。 拿地预案必须达到应有的深度要求,特别是第一期和示范区,这是提高项目启动会效率的前提。 启动会是我们对项目的判断和决策,是项目的其中一个阶段性成果。若由于市场变化或政府报批原因,预案、成本等被调整甚至颠覆,可直接反映在方案阶段成果中,不再重新召开启动会。 原则、目的 明确项目成功标尺及具体指标,达成共识、做出承诺。 对项目进行沙盘推演,设定项目的价值点、决策点、控制点。 识别项目风险点,提出预案。 启动会是职能向项目团队的交底会。 针对目标和工作范围做好减法,对意愿和能力、资源之间的差距应有清醒认识。 启动会逻辑图 第一次启动会成果 《总经理初定项目成功标尺》( 包括项目总货值) 《地块条件交底纪要》 《项目基本建设程序及报建风险点》 《地块周边市政接口》 《市场调研及客户访谈》 提交要求 提交时间: 取得土地(第一笔土地款支付时间) 后,10个日历日内。 责任人: 《总经理初定项目成功标尺》( 包括项目总货值)-------项目总监 《地块条件交底纪要》--------项目发展经理 《项目基本建设程序及报建风险点》--------项目报建主管 《地块周边市政接口》--------项目工程经理 《市场调研及客户访谈》--------项目营销经理 审批流程: 责任人-----项目总监 《总经理初定项目成功标尺》 1、根据集团及地区公司战略和预算,地区公司总经理初定项目成功标尺 项目产品成功: 销售净利率 IRR 销售总货值 推盘计划及年度签约额 项目管理成功: 拿地到项目开工、开盘工期 交房一次成功率 成本偏差率(与目标成本基准版比较) 项目分期原则 项目分期应兼顾工程项目本身的特点、管理的规模、营销推盘需要、产品业态的不同等因素 不同的竣备时间,宜为不同分期。(便于项目的收入、成本确认) 同一大地块但中间有大市政道路或其他地块隔断,宜为不同分期。(便于工程管理) 大型公建商业与住宅一起,即使竣备时间相同,宜为不同分期。(便于成本的分摊和动态成本管理) 项目的分期应在项目启动会时确定,如后续分期不明确,可先明确第一期的范围,后面各期打包为第二期,待条件明确后,再行拆分。 当项目二期之间的竣备时间差超过12个月,或项目成本分期编制时,应将项目的模型对应分开编制,并分别确定项目的成功标尺。 《地块条件交底纪要》《项目基本建设程序及报建风险点》 2、投资发展部向公司各职能负责人及项目团队成员交底(基本同上会时内容) 土地信息 项目预案 项目当时设定的产品成本、定价、项目计划 将实际地价代入后的项目销售利润率及IRR 3、深入调查当地项目基本建设程序,掌握报建风险点、难点及相关干系部门及干系人(主要针对新公司、新项目,但要注意即使一个城市的各个区县有时也不一样) 项目报批、报建程序,输入条件、所需周期、干系部门、干系人。 项目预售条件及预售许可证的办理程序 项目融资条件及程序 《地块周边市政接口》 4、地块周边市政接口调研,包括天然气、给水、雨水、污水、强电、弱电、市政道路、供暖、中水等 天然气:接驳点位、管径、气压大小 给水:接驳点位、管径、水头压力、是否须二次加压,与自来水公司接洽,开口费用;施工临时用水接驳申请手续。 污水:接驳点位、管径大小,井底标高,是否需要设置生化池或化粪池,施工临时污排接驳申请手续。 雨水:接驳点位、管径大小,井底标高;接入费用;施工临时雨水接驳申请手续;沉沙池要求。 强电:能够接入的变电站位置;正式用电容量、是否需自建开闭所;施工用电申请手续。 周边市政道路:道路标高,若为规划拟建道路,明确建设时间,找到政府归口管理部门。 《市场调研及客户访谈》 5、地块周边不利条件调研(尽量穷举并配照片),并提出预案,找到干系部门及干系人 噪音源:如,周边快速干道、飞机航道、打靶场、地铁站、公交站、火车站等。 污染源:污水处理厂、排污管道、垃圾掩埋场、土质污染探测、光污染源、发射塔等。 对心理产生不利因素:加油站、疯人院、公墓、高压线、监狱等。 6、营销部的市场调研

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