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目标客户定位 （—）项目SWOT分析 优势： 随着生活条件的改善，人们对房子的需求不断上升，推动了房产业的不断发展。 堪称“广州之肺”的白云新城，优享白云山资源，空气净化度高，是人们追求高品质的首选之地。 随着交通条件的不断改善，地铁的普及，白云区已形成了横纵相贯的路线。 保利云禧沙盘图 保利云禧占地面积66483㎡，总建筑面积为274351㎡，总共718户，产品户型面积丰富，主推三至五居套房，三居面积为140平米；四居面积为220平米；五居面积为372平米。 保利云禧与周边楼盘售价及主推户型比较 楼盘名称 销售价格 主推户型 新世界云山墅 45000元/平米 三至四居140-240平方米洋房 中海云麓公馆 42000元/平米 210平米三房和270平米四房 白云万达广场 50000元/平米 80-139平米户型 新天半山 40000元/平米 洋房260-700平米 保利云禧 41500元/平米 140-372平米3至5居洋房 通过保利云禧和周边楼盘的比较，我们不难看出，保利云禧在周边楼盘中售价是较低的，排名第四。比保利云禧售价低的是新天半山，平均40000起。 但是，新天半山前身为南湖山庄，开发多年，别墅的外立面和园林均已老旧，与新建筑无论是风格还是品质，均难以相融。同时，老别墅也影响了景观，由于地势原因，整体别墅缺乏景观资源。此外，上坡陡峭，没有规划登山电梯，上下不便。所以，相对于新天半山，保利云禧不管是售价、交通、景观、户型还是配套设施都有占据了明显的优势。 我们的优势： 交通优势：临近2号线地铁萧岗站、白云文化广场站，沿云城东路接驳广园东路，可快地带速到达市中心各个角落，30分钟可抵达天河北/珠江新城核心。四纵四横：四纵：白云大道、云城东路、云城西路、机场快速；西横：广园快速、齐乐路、齐富路、黄石路。四通八达，更有华南快速、环城等路网，迅达广州各区。 2.配套设施： 学校： 方圆实验小学、民航子弟学校、齐富幼儿园 、民航幼儿园 商场： 白云万达广场、G5停机坪、白云绿地中心 医院： 白云区第一人民医院 银行： 农商银行、工商银行、邮政储蓄等 饮食： 白云万达广场、G5停机坪、天极品 娱乐： 白云万达广场、G5停机坪、白云绿地中心 其他：政府幼儿园、配套文化活动等公建、商业裙楼、半下沉会所包括天幕恒温泳池、康体中心、SPA、阅览棋牌、多功能厅等休闲娱乐设施。 3. 据调查现在客户最感兴趣的楼盘是生态化主题和园林绿化主题的楼盘，而拥有4.2万亩的山体森林，绿化覆盖率高达95%，每天产生的高纯度负氧离子可供300万人的正常呼吸——这就是广州的市肺白云山。而保利云禧正位于白云山脚，呼吸的氧气堪称广州最新鲜。项目绿化率达到60%，保利云禧承诺您一个远离PM2.5的人生，承诺您一个生态化的家。 4.停车位:共1589个。住户与车位配比约为1：22，是白云新城内最高的。 5.一直作为广州教育较为薄弱板块的白云区，未来白云新城北部将打造大型文化商业中心，包括广州第二购书中心、儿童图书馆、电影院等设施，将惠及北部169万人口。 我们的劣势： 保利云禧周围的教育配套设施还不够完备，但未来白云新城讲打造大型文化商业，相信日后会有所改善； 位置偏僻，有荒凉感； 区域形象差，治安还不够完善； 我们的机会： 保利云禧位于白云新城，白云新城被定位为未来广州的CBD之一，在未来两三年内，将有望成为第二个珠江新城，成为众多品牌商家的必争之地。 所处的地块绿化率比较高，离白云山比较近。从整体规划来看，无论是地价成本，还是白云山的环境，都相对显得该板块比较稀缺。成为广州的又一个豪宅区。保利、中海、万科、万达、绿地等地产巨头已经进驻这里， 房价有可能会持续涨高。 我们的威胁： 保利云禧楼盘毗邻万达广场，凭借万达广场的商业辐射能力，周边地块的价值任何开发商都可以预见，加上白云新城极受政府重视，这无疑是块大肥肉，必然引起很大大牌开发商争夺，楼面地价肯定会继续上升。 国家未来关于房地产的政策会影响到保利云禧的发展。 周边楼盘持续开发，未来市场竞争激烈。 项目客户目标分析 目标消费群定位： 作为一个高端楼盘，它所面对的消费群体也是有选择性的。高端消费群体要求并不为低，可以说是对于“质”和“价”的协调与平衡，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中高、高级、超高级等阶层为主。 客源购房的目的： 主要是为了改善居住条件； 追求高品位的生活； 工作需要，例如工作地方靠近白云区，为减少上下班花费的时间； 目标消费群需求分析： 高质量的居住环境； 宽敞舒适的房型； 高标准的社区文化需求