产权式酒店策划报告精要.pptVIP

2 酒店式公寓发展的时间比较长了，投资者对其的了解也比较深入，作为房地产投资品种之一，投资者必然要将产权式酒店与酒店式公寓进行对比 1、年5％固定回报＋30％客房利润＋60天/年免费住宿权业主首期付30%的总价，其余70%价款可由银行20年按揭贷款；业主除每年拥有5%的固定回报，及享受60天的酒店客房免费入住权外，另外还有酒店客房部纯利润的30%的分成，需6年就能回收首期房款；如业主将每年60天的使用权转让，扣除银行按揭利息，40年实际可得140万元，年回报率高达23.5%。如：深圳大梅沙海景酒店。2、送一成首期＋20年免月供＋20天/年免费居住＋VIP消费卡首付二成房款即可获得如下回报：一成首期款+20年免月供款+20年每年20天共400天的五星级酒店免费居住权+5万元VIP消费卡（视购买套数而定，酒店消费卡）+20年之后的完整产权。如：深圳东方银座。 消费客户：旅游、商务并重 客户定位 ——酒店市场分析，当地酒店的消费客户两大群体：商务和旅游，只是各酒店有所侧重； ——本项目的区域位置、SWOT分析表明，本项目对商务客户和旅游客户同样具有吸引力。 消费客户定位：旅游客户：45％ 外地来韶商务客户40％ 周边企事业接待15％ 客户定位 投资客户：韶关财富阶层为主，地缘投资客为辅 主要客户：韶关当地的财富阶层，具备敏锐的投资视野群体：私营企业主，工商 个体户、公务员，企事业单位的“闲钱”一族 次主要客户：地缘投资客 可能性客户：韶关周边县市投资者 潜在客户：来韶关旅游和投资的外地投资者 客户群划分： 客户群消费特征分析： 工作非常繁忙，闲暇时间不多； 经济收入很高； 投资心理稳健，有一定风险意识，投资非常理性； 对投资回报要求较高； 有理想、有冲劲、有毅力，有一定的冒险精神； 大部分资金都在固定资产上，流动资金不多； 主要看重投资物业的升值潜力。 私营企业主、工商个体户： 客户定位 客户群消费特征分析： 公务员： 文化素质较高，绝大部分是大专以上； 经济收入相当稳定； 有思想、有见地，投资欲望较强； 属于较冲动型买家，容易受现场气氛和朋友的影响； 非常看重物业今后的升值潜力； 大多数会选择轻松的付款方式。 客户定位 客户群消费特征分析： 客户定位 地缘投资客： 地缘投资客主要是指祖籍在韶关，在外地工作或者因工作关系频繁往来韶关的商务人士，他们的特征是： 经济收入高； 对韶关有一定了解； 文化素质普遍高； 非常看重物业的升值潜力； 比较容易受广告宣传的诱惑，属冲动型投资者； 能接受新型的投资型产品，心理承受能力较强； 自己一般不直接经营，对投资保障要求较高。 整体定位 客户定位 档次定位 功能定位 价格定位 项目定位 硬件：三星级（准四星级标准） 服务：高服务(五星级标准) 档次定位 档次： 档次定位：准四星级硬件+五星级服务 整体定位 客户定位 档次定位 功能定位 价格定位 项目定位 高性价比的旅游商务酒店 项目功能定位 功能定位：高性价比的旅游商务酒店 项目功能定位 旅游商务酒店 酒店经营方向 服务内容 客房、票务、干洗、出行指南、旅游指南、打字复印、冲印、订 餐服务、管家服务：书报订阅、邮件收发、召车等 高性价比 本案经营特色： 提供优质服务而价格适中，物超所值 内涵 整体定位 客户定位 档次定位 功能定位 价格定位 项目定位 定位策略 本案处于韶关南，各项配套设施稍欠完善，暂时还不具备同成熟商圈同类物业竞争的条件。但南郊的优势也很明显，随着市政发展，该区域板块价值日益突显，优劣并存。基于此，我们采用投资回报率反推法，初步分析本案届时可售价。通过此次对韶关市酒店类物业及韶关常见投资型物业的市场调查、市场分析、酒店个案分析，结合本项目定位和产品特征，初步预测本案可售价格如下： 项目定位 项目成本 市场增长 项目品质 产品创新 可比物业 价格定位 定价策略与依据 价格定位 68% 180 福苑酒店 138 180 198 平均住房价格 55% 丽晶酒店 50% 东海假日 65% 山水商务酒店 入住率（%） 参考项目 预计平均售价 4000元/平米左右（含装修） （价格仅供参考，最终入市价以当时市场和客户需求情况为依据） 市场上该类物业的投资回报率一般为7%---9%，我们取8%为反推点。 装修费按照1000/平米计算。 初步预计均价4000元、每晚房价平均150元 每晚平均房价 150元 营销策划分析 项目整体定位 项目客户定位 项目档次定位 项目功能定位 项目价格定位 项目定位 成功案例借鉴 营销方式制定 营