房地产企业成本、费用的会计核算.docxVIP

房地产企业成本、费用的会计核算.docx

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房地产企业成本、费用的会计核算(一) 第一节? 房地产企业的生产经营特点 一、经营模式 (一)销售物业模式:通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段,将开发完成的房地产移交给购买者,并一次性取得销售收入。 (二)自持物业模式:将开发完成的房地产留作自用,通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。 二、房地产企业经营活动的主要业务 (一)土地的开发与经营:企业将有偿获得的土地开发完成后,既可有偿转让给其他单位使用,也可自行组织建造房屋和其他设施,然后作为商品作价出售,还可以开展土地出租业务。 (二)房屋的开发与经营:房屋的开发指房屋的建造,房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋,开发完成后,可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋,按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。 (三)城市基础设施和公共配套设施的开发:房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施,也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。 (四)代建工程的开发:代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托,代为开发的工程。 三、房地产项目的运作流程 (一)前期准备阶段 前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。同时,房地产企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。前期准备阶段是项目运作的首要环节,也是决定项目成败的关键因素。 (二)建设施工阶段 在该阶段,房地产企业要根据已经确定的规划和设计方案,通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程,并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。 (三)销售或自持阶段 对于销售物业模式,房地产企业通过出售房地产,回笼资金、实现利润;而对于自持物业模式,房地产企业通过招商、招租、开办企业等方式,取得租金或经营收入。 四、房地产企业的经营特点 (一)房地产企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般企业在生产产品或提供服务之前无须报政府审批,具有充分的自主权。 (二)开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。 (三)建设周期长,投资大。房地产项目的建设周期一般都很长,整个过程往往几年才能全部完成。 (四)商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售,应当向政府房产管理部门办理预售登记。取得“商品房预售许可证”。 (五)产品交付应以开发产品通过政府审批,即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外,开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。 五、房地产企业的财务特点 (一)房地产项目投资巨大,仅仅依靠房地产企业的自有资金远远不能满足项目的投资需求,一般都要进行融资。 (二)由于开发产品的投资巨大,因此,对于房地产企业来讲,现金流断流是企业面临的最重要的财务风险。 (三)不动产的可变现能力较差,如果企业开发的产品不被市场认可,开发产品无法更改,造成产品积压,变现困难。 第二节? 房地产企业成本核算对象及分类 一、成本项目 (一)土地使用权出让金 国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。 (二)土地征用及拆迁安置补偿费 1.土地征用费 国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。 2.市政配套费 指向政府部门缴纳的大市政配套费,征用生地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。 3.征收土地闲置费 国发〔2008〕3号文件第二条第六项规定,土地闲置2年依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处理、充分利用。土地闲置满1年不满2年的,按出让或划拔土地价款的20%征收土地闲置费。 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号文件)规定,土地闲置费计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”。 房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时,土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户,且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税,计入“无形资产”账户。 (三)前期工程费 前期工程费为项目的规划、设计、可行性研究所需费用。地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、通电、通路的费用等。 1.项目整体性批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费。如:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅

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