新乡华兰大道劳动市场4.23上传教程分析.pptVIP

和润置业运营部 和润置业 新乡华兰大道劳动路（大型机床厂北院） 地块分析及 前期定位、规划设计建议 第一部分：城市 市场 地块 城市描述：新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，是中原经济区核心区重要组成部分。现辖12个县（市、区）、两个国家级开发区（新乡高新技术产业开发区和新乡经济技术开发区）、一个城市新区（平原新区），国土面积8249平方公里、总人口570万。 2012年完成地区生产总值1619亿元，增长11.4%，总量位居河南省第5位；固定资产投资1370亿元，增长21.4%，总量位居河南省第4位；社会消费品零售总额540亿元，增长17%，增速位居河南省第1位。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到20159元、8647元，分别增长12.1%和14.8%。全市城镇化率达到44.69%，比上年提高1.8个百分点。 市场现状： 版块描述： 数据分析1：新乡2013年1月份—10月份房地产市场投放，销售面积 数据分析2：2013年1-10月份销售价格（不含经济适用房、团购房、高档住宅） 地块分析 周边配套（生活教育） 周边配套（金融） SWOT分析 SWOT战略 周边竞争个案市调分析：上海城 天鹅第一城 华中公园道一号 第二部分 项目定位 价格定位 商业定位 物业形态定位 客户定位 档次定位 品牌定位 主题形象定位 品质定位 战略定位 战略定位 品质-品牌-档次-定位 主题形象定位 方案二 客户定位 物业形态定位 商业定位 价格定位 第三部分：项目规划建议 整体规划布局方案一 整体规划布局方案一（说明） 规划设计说明：此方案对应主题形象定位方案一。 1）外紧内松，突出中央主题景观效果，增加产品附加值及卖点，提升产品品质，增强竞争优势。 2）南低北高，尽量满足楼间距采光要求。 3）南大北小，南边以宜居三房为主，中间及后排多种户型搭配。 4）商住楼商用、办公、酒店、公寓等多种业态结合，满足投资等客户需求。 5）优劣均衡，每栋楼户型的具体分布上尽量做到户户有景，户户采光。 6）户型配比： 住宅部分：主力户型110-125平米舒适三房，占50%。 125-143平米观景四房，魔变四房，占20%。 70-89平方米，精品两房。占30%。 7）北边地块A、B衔接处，宽18米左右，建议规划成小型网球场、篮球场及物业用房。 7）商住楼：为满足不同市场需求，对规划布局提出以下建议，4-10层按酒店物业设计。11-17层以单身公寓，投资型商住两用设计。18-26层，以商务办公为主。 8）临街商业：商住楼裙楼3层除外，临街商业面宽与进深比例尽量控制在1:3以内，临劳动路商业面积控制在100平方米以内，总价控制在100万以内。临华兰大道空间较大，商业单体面积可在150平方米以上。做到符合投资客户的需求，达到控制总价，增强市场竞争力，提高收益的目的。 整体规划布局方案二 整体规划布局方案二（说明） 规划设计说明：此方案对应主题形象定位方案二。 本规划建议充分考虑居住的舒适度及采光要求。 景观规划面积比方案一有所降低，需要做到精益求精。 仍采取南低北高原则，南侧及中间区域设计一个单元的点式楼，充分考虑后排采光需求。 中间区域2栋楼可作为楼王营销推广，增加产品附加值。 商住楼裙楼与后面住宅衔接区域，临路为商业，小区内将会所（游泳馆）及幼儿园等配套规划在此区域，可使景观规划更好布局，达到理想效果，房顶仍可做绿化，满足绿化要求。后期还可与临街门面打通，作为商业运营，增加自持物业经济价值，一举多得。 商住楼、户型配比、临街商业规划等与方案一相同。 总结 本地块位置优势明显，市场前景及发展机会良好，地块属性有缺陷，可通过良好的规划设计弥补。主要的风险和威胁来自与拆迁安置方面，拆迁安置面积及户数量很大，不可控因素太多，拆迁工作进度对项目的影响是至关重要的。这方面因素请决策者着重考虑。 * * 依据{新乡市城市总体规划（2008-2020）}，新乡市对房地产发展制定了“东移南扩”的发展方针。城市规划主体方向是东部和南部，相应的软硬件设施逐步完善。使此区域的房地产开发具备明显优势。东区随着政府的东迁，教育等优质资源的完善，竞争优势尤为明显。 新乡房地产市场，目前处于发展的成熟期，供应大于需求，随着知名开发商纷纷进驻，尤其是国内一线开发商的进驻，给本地开发商，尤其是新锐开发商，造成了巨大的压力，市场竞争异常激烈。 依照中央政策，新乡加快了老城及城中村改造步伐， 东区板块：主要围绕市政府-CBD及平原路沿线，向四周扩散，高层规模社区借势新区强势配套，特点显著，随着生活配套的完善，投资需求占一定的比例。销售价格占据新乡领头羊地位。销售价格4500左右。 东南