武汉商业写字楼市场材料.ppt

* 写字楼市场分析 * （一）武汉写字楼市场/整体供求关系 * * * * * * * * * 近年武汉市写字楼整体供求关系及预估 结论： 1、2011年限购等政策的实施致使更多的开发商开始将投资向商业地产倾斜，近两年写字楼市场需求显著增加，12年市场容量达51万方，整体市场供需趋于平衡状态； 2、未来办公市场供应稳步增长，年均去化依然会维持在年均去化40万㎡左右。 成交供应数据说明：不含产业园或创意园等办公形态 2014年 * * * * （一）武汉写字楼市场/未来整体办公供应代表项目 序号 项目名称 所属区域 预计上市年份 预计档次 预计建筑体量（㎡） 1 武汉国际金融广场 建设大道商务圈 2013 甲级 47000 2 中华城项目 建设大道商务圈 2015 甲级 82000 3 葛洲坝国际广场 武汉CBD 2016 甲级 70000 4 新世界中心3期 武广商务圈 2014 甲级 60000 5 武汉水游城 武广商务圈 2015 甲级 70000 6 西湖印象 建设大道商务圈 2015 甲级 80000 7 武汉天地A1-A3地块 汉口滨江商务区 2014 甲级 100000 8 世茂锦绣长江 汉阳滨江商务区 2015 甲级 100000 9 长城汇 中南商务圈 2014 甲级 30000 10 绿地国际金融城 武昌滨江商务区 2016 甲级 240000 11 江尚天地 武昌滨江商务区 2013 甲级 120000 12 普提金环球金融中心 中南中北商务圈 2013 甲级 120000 13 1818中心 中南中北商务圈 2014 甲级 68000 14 越秀硚口项目 硚口区域 2017 甲级 140000 15 恒融商务中心 武汉CBD 2014 乙级 68000 16 古田凯德项目 古田区域 2016 甲级 60000 17 合众总部大厦 武昌滨江商务区 2016 甲级 63000 18 中城CBD项目 武汉CBD 2016 甲级 80000 19 融科天城五期 汉口中心区 2016 甲级 48000 结论： 未来写字楼供应多以集中在新兴商务圈，如汉口和武昌滨江商务区，并且均以定位高端的甲级写字楼打造，单体体量以6万㎡以上为主。 * 1、近3年写字楼价格增幅高达32%： 从2008年开始，写字楼价格持续上涨，2011年开始价格上涨速度明显加快，主要源于办公市场需求的急剧增加； 2、价格水平超越住宅，但仍存在较在成长空间 11年武汉限购令的颁布及国八条等政策的调控，整体住宅市场受到很大程度的影响，成交价格上涨也得到有效抑制，价格波动幅度较小。 写字楼与住宅销售均价对比 说明：参照国际大城市的历史经验，同地段的商用物业价格一般都高于住宅价格，同时呈现出以下规律： 中心地段的商铺售价格通常为同地段住宅售价的2-5倍；写字楼售价通常为同地段住宅售价的2-3倍。 * * * 物业类型 2010年均价 （元每平米） 2011年均价 （元每平米） 2012年均价 （元每平米） 写字楼 7361 8864 9701 住宅 6861 7489 7300 价差 500 1375 2401 （一）武汉写字楼市场/整体供求关系 结论： 1、住宅与写字楼价格倒挂现象出现扭转，写字楼价格实现能力得到凸显； 2、写字楼销售价格：需求旺盛，写字楼价格持续上涨，且近三年来上涨幅度明显加大，平均涨幅15%。 * 需求旺盛： 受多家外资银行、世界500强及大量国内外大企业进驻武汉的影响，市场对优质写字楼的租赁需求持续升温，租赁成交活跃。 高端商办物业有效供应不足 市场上可选择的优质写字楼却极为有限，这也使得武汉写字楼租价连续8个季度保持上涨。 * * * * * * 甲级写字楼租户性质 * * * * 典型商务圈甲级写字楼租金情况 （一）武汉写字楼市场/甲级写字楼租赁市场 结论： 1、租赁市场：甲级写字楼租赁需求旺盛，租金持续上涨，整体达到 90.5元/㎡?月，空置率降至10% ; 2、国际性、全国性企业成为主力军，占比达到4成以上 典型商务圈 2012年空置率 2013空置率 武广商圈 12% 8% 建设大道商务圈 8% 6% 武昌滨江商务圈 16% 10% 汉口沿江商务圈 30% 6% 中南商圈 16% 15% * 目前全市正逐步形成新的 写字楼集群： 以武汉天地企业中心5号为代表的沿江大道商务圈 以绿地国际金融城为代表的武昌滨江商务区 以万达汉街总部国际为代表的中央文化商务区，位于传统中南中北商圈内 以泛海写字楼集群为代表的王家墩CBD； 中南中北 商务圈 王家墩 CBD 建设大道 光谷 解放大道 武昌滨江 商务区 沿江大道商务圈 建设大道商务圈 中南商务圈 新世界国贸大厦 建银大厦 新世界中心 招银大厦 瑞通广场 福