联都国际项目营销策划方案总结.doc

联都国际项目 全程营销策划报告 2008-5-23 总 体 策 略 我司通过对邵阳当地市场的调查与研究，通过对本项目特征、特点进行深入分析，以国际上先进、成熟的生活、商业模式作为蓝本，以“联手引领国际潮流”为主题打造邵阳市首个顶级商住项目： （住宅定位）： 品质生活更上一层楼 （商业定位）： 全城唯一1站式商业广场 （公寓定位）： 小面积大财富 在项目总体营销思路上，由于本项目前期已储量了一部分的客户，并从工程进度、资金回收速度、销售难易度、人气市场竞争等多方面考虑，本司建议分三阶段进行“第一阶段发售住宅、第二阶段发售公寓、第三阶段发售商铺”策略。 住宅营销策略 在住宅营销上，鉴于发展商首次推出的数量并不多、200多席尊贵席位、首个带豪华装修全江景等项目特色，特采用以下营销策略： “稳健销售”策略： 由于前期已储蓄了一部分意向较强的客户，故在销售前可先将此类客户进行完全的消化，做到心中有数，并且可以对市场起到一个促动的作用，为项目销售打下坚实的基础； “二次定向蓄客”策略： 在确定具体价格、开盘时间后，面向社会各界客户群体，通过前期内部已消化大批量货源，再进行具体的房号、楼层、价格定向蓄客，营造“求大于供”的局面，从而达到正式开盘的热销气氛，快速销售、快速回款目的； “豪华装修”策略： 考虑到邵阳市楼盘多数没有带装修发售，建议可采用邵阳首个豪华装修概念，打造邵阳真正的豪宅，并提高项目的收益； “品质承诺”策略： 通过邵阳首个豪华装修的楼盘及项目工程品质展示，以增加客户的信心。 公寓营销策略 在公寓部分的营销策略中，我司考虑到本类型物业在邵阳地区属于较为新兴的物业，所以在营销推广中要相对的比其它物业加大力度，必须要让邵阳各界客户群体都能切实的认知和充分的了解到本物业的优势和可产生的利润，在正式进入销售阶段后，造就成为整个邵阳地区新兴的投资产物。为了更好地对公寓部分的后续经营、统一管理、强势发展为广大投资者提供绝对的信心保证，我司建议可以采取以下策略： “先对酒店管理包装，后销售”策略： 组建高素质公寓酒店管理团队或引入知名酒店管理并进行大力度的宣传包装，从而体现公寓的价值和未来的升值空间，增加人们对公寓的投资认知和渴望； “销售返租”策略： 通过委托经营管理，销售返租政策从实际上带给投资客户丰厚的回报； “自用客户直接销售”策略： 公寓酒店在一线城市属于纯投资性物业，但考虑到本物业在当地属于新兴产品所以可直接销售给客户自用,将会给予本项目客户群更大的空间和价值的体现。 商业营销策略 在商业部分的营销策略中，我司考虑到本项目在规划、建筑、业态设计、经营理念等各方面在邵阳地区是属于首屈一指的项目，在正式投入运营后必将成为整个邵阳地区商业的新地标，为了更好地进行商业部分的后续经营、统一管理、强势发展为广大投资者提供绝对的信心保证，我司建议可以采取以下策略： “先招商，后销售”策略： 通过前期招商团队的努力，以招商成果带动项目销售，同时保障项目能在运营中产生良性循环； “销售返租”策略： 通过销售返租政策从实际上带给投资者丰厚的回报； “自营商家直接销售”策略： 在按照本项目的业态规划的原则基础上,可直接销售给商家自营,（但必须签订经营管理合同书）给予自营商家更广阔的发展空间。 “香港波特商业地产管理集团有限公司运营保障”策略： 通过对香港波特商业运营管理公司正式进驻邵阳，选址联都国际与联都国际强强联手合作运营该项目并命名为“联都波特商业广场”等一系列强势的炒作与宣传，这样会给项目的操作及商业后期的统一管理、运营和广大投资者带来强烈的信心； 项目整体公关推广： 在营销推广期间，本项目还将通过报纸、影视、户外等立体的宣传体系，全方位播报“香港波特商业地产管理集团选址邵阳”、 “香港波特商业地产管理集团进驻联都波特签约仪式”、 “联都国际投资说明会”、“邵阳市民全体为联都国际有奖献策”、招商推广会、招商成果发布会、等公关活动，保持市场关注度，吸引更多目标客户群的眼球，加快项目招商、销售进度。 第一部分：住宅部分营销策划案 1、SWOT分析 1.1、S（strength（优势）） 区域优势 项目座落于资江的南端，四座塔楼的住户可享受稀贵的江景资源，这是本项目相对于市场其他产品最大的核心竞争力，“临水而居”是城市精英们最大的渴求，在项目的整合营销推广中，重点突出项目的江景优势。 配套优势 外部配套――资江、西江广场、娱乐、教育等配套完善 理想生活之地； 自身配套――除四层高档商业配套、大型停车场，更有空中园林，打造住户舒适、私密的休闲空间； 交通优势 项目东侧紧邻连接北塔区和大祥区的重要交通动脉——西湖大桥，往南即上西湖大道、红旗路和宝庆路这三大城市主干道，抵达火车站、汽车站和繁华的商业网点等比较便利。 景观优势 外部景观――至尊江景