估价理论计算题专题教程.docxVIP

　四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）　　1.某商场的建筑面积6000㎡，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。　　该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格　　（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）　　『正确答案』　　（1）求解2013年10月1日再次抵押价值　　再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款　　1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值　　抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年－5年＝35年，利用公式：,可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：　　 [ HYPERLINK javascript:void(0); 讲义编号NODE95078600020300000101：针对本讲义提问]　　2）求解已抵押贷款余额　　利用公式　　　　可得　　　　利用公式 　　　　可得已抵押贷款余额　　　　3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－455.08/0.5－0＝4917.12（万元）　　（2）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式）　　　　另一种解法：　　 [ HYPERLINK javascript:void(0); 讲义编号NODE95078600020300000102：针对本讲义提问]　　（3）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）　　利用公式 ，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为　　　　减去已抵押贷款余额　　　　可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6071.48万元。 [ HYPERLINK javascript:void(0); 讲义编号NODE95078600020300000103：针对本讲义提问]　　解读：　　（1）在确定收益期限和收益价格时没有考虑建筑物剩余经济寿命的影响。　　（2）缺少“预计未来净收益每年保持不变”的说明。　　（3）正常市场条件下带抵押合同的购买价格　　（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式）是带有债权债务房地产的转让价格，等于不带债务的正常价格减去债务，其中，购买后7年内每年需支付的还本付息额可视为运营费用，应从净收益中扣除。 [ HYPERLINK javascript:void(0); 讲义编号NODE95078600020300000104：针对本讲义提问]　　2.某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，（土地使用权年限50年）不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，（建筑物经济寿命60年）建筑面积10000㎡，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/㎡，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；　　类似厂房的正常建设成本为1800元/㎡，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。（10分） [ HYPERLINK javascript:void(0); 讲义编号NODE95078600020300000105：针对本讲义提问]　　『正确答案』　　成本法计算公式：该厂房2013年9月30日的市场价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧　　（1）土地重新购建价格　　 （注：1500是土地单价，