土地估价师考试估价基础(完整版)复习教程解读.doc

第一部分 地价理论 第一章 地价理论 土地价格的内涵与外延 土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权支付的代价，即地租的资本化。对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格 我国土地价格的形式 我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付多年地租再会的总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。 土地价格的主要特征 土地价格是权益价格 土地价格不由生产成本决定，主要是土地的投资与回收及其应得的投资收益，实质是地价的附加。预期收益的高低和利息率大小 土地价格主要土地需求决定 土地价格呈上升趋势 主要原因是社会有机资本有机构成的提高，社会平均利润的下降、土地的稀缺性、土地需求的增加 土地价格具有明显的地域性 土地的固定性 与一般物价的区别 表示方式不同 土地除以价格表示外，还可以用租金表示 价格基础不同 基础是土地权利和收益的购买价格 形成时间不同 缺乏完整的市场，价格形成的时间长且相对比较困难 土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不同生产成本决定 土地价反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值，产生的直接原因是土地所有权的垄断 地价主要由需求决定 地价具有明显的地区性和个别性 地价呈明显上升趋势 土地一般不具