分期支付定金.docVIP

分期支付的定金，当事人能否以返还已经收取的定金首期款为由解除预租合同？ ? 案件简介：??? 2003年4月，甲房地产有限公司与乙超市有限公司签订了一份大型购物中心的租赁合同，约定由甲公司按乙公司的设计要求投资建设一栋大型购物中心，然后将1-3层出租给乙公司。第16条约定：“甲公司在本项目投入资金巨大，乙公司在本合同生效之后分三批向甲方支付定金叁百万元：在本合同生效后十个工作日内首付壹百万元，取得《施工许可证》之日再付壹百万元，土建工程完成负一层形象进度时付清尾款壹百万元。甲公司有权以双倍返还定金为代价解除本租赁合同，乙公司有权以丧失定金为代价放弃履行本租赁合同”。合同生效后，乙公司给付了定金第一期款项100万元。2004年8月，甲公司取得该项目施工许可证，乙公司要求继续支付定金第二期款项100万元，甲公司拒绝接受该期款项，并以双倍返还已经收取的定金首期款100万元为由要求解除租赁合同。 ? 律师分析：??? 我国担保法第90条明确规定，“定金合同从实际交付定金之日起生效。”据此，甲公司认为，其仅接受了乙公司给付的定金100万元，由于定金合同具有实践性，定金中首期100万的部分已经生效，至于剩余的两期定金款项合计200万元，由于甲公司没有接受或者尚未交付，尚未生效。由此，应视为双方变更了定金数额，定金实际变更为100万元。我们认为，这种观点是不正确的。??? 虽然定金合同是实践性合同，定金实际交付后定金合同方才生效，但是定金合同也是合同，是双方当事人意思一致的表示，除非另一方明确表示同意，或者通过积极的行为默示同意变更定金数额，任何一方不能单方变更合同。这是合同法的基本规定原则。所以，最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第119条规定：“实际交付的定金多于或少于约定数额，视为变更定金合同”，其适用前提是双方当事人对定金数额的变更均表示了同意或者以事实行为予以了接受。当一方当事人对另一方少交或者多交定金表示异议时，这表明双方当事人并未就定金数额的变更达成一致，因此，不应适用该119条前半段的规定，不能视为变更定金合同。而应根据第119条后半段的规定“收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”。??? 本案中，租赁合同第16条明确约定定金数额为300万、支付方式为三期，纠纷发生前，双方当事人均未对此定金数额、支付方式提出过异议，因此，甲乙双方均应严格按照该约定支付、收受定金。虽然租赁合同约定定金分三期交付，但这只是定金交付方式的不同，并没有改变定金数额为300万元的事实。甲乙公司之间每一期支付的所谓“定金”，如第1期100万元、第2期100万元以及第3期100万元，都只不过是双方约定定金的其中一个组成部分，其自身并不构成独立存在的一笔定金。只有三期“定金”全部支付完毕后，方才表明双方依约完全履行了定金合，方才构成一笔独立的定金。??? 现在甲公司只收取了第一期的定金，拒绝收取第二期的金额，表明甲公司试图单方变更定金合同对定金数额的约定，而乙公司并没有对此表示认可，也没有以积极的行为表示同意，应当视为乙方不同意变更定金数额。在甲公司试图变更定金数额，又拒绝接收第2期以及第3期定金的情况下，根据第119条后半段的规定，定金合同自然没有生效。??? 以甲公司收受定金第1期100万元来认定甲乙双方以事实行为改变了定金数额，也有违双方采用定金担保的合同目的。正是由于该租赁合同的目的对双方都具有重大的利益，所以才特别约定了300万元的高额定金，任何一方违约，都将导致另一方支付300万的赔偿责任。简单举例，假如乙公司向甲公司分期支付的300万的方式是，第一期是1万元，第二期是1万元，第三期是298万。按甲公司的逻辑，甲公司在收取定金第1期1万元的情况下，就可以以支付2万元的代价解除这个对双方都有重大利益的合同，这显然是无法体现定金担保合同的目的，起不到担保主合同履行的作用。 ? 也谈《收取部分定金是否视为变更定金条款？》 发布日期：2011-05-11??? 文章来源：互联网 【案情】 2009年10月18日原告李琴与被告刘伟签订了一份《认购合同》，合同约定：认购方李琴于2009年10月18日认购被告所有的“永胜花苑”一栋二层住宅，面积约305.93平方米，每平方米1500元。……本认购合同自签字盖章后生效。签字当日认购方先付现金5万元给出卖方，在12月底前再付5万元，出卖方在2011年6月前办理正规手续，如出卖方反悔不出售该房，到时需10万元双倍退款；如认购方到时不按正规手续办理，出卖方有权不返还认购方所交纳的10万元定金。2009年10月18日即签定合同当日，原告即交付了5万元给被告，被告出具了收条给原告，收条上明确写明收到原告定金5万元。2009年12月底原告未按约定交纳第二批定金5万元。201