第二章 度假酒店开发的一般模式.ppt

度假酒店（村）开发与服务管理 第二章 度假酒店（村）开发的一般模式 第一节 度假酒店（村）开发需要考虑的若干因素 酒店与度假村位置的要求 需要考虑的主要因素 一、生意优势——接近主要景点（海滩、休闲爱好、流行购物区） 二、朝向——有利位置（可以观赏到河流、山峰、雪峰、古迹、公园等） 三、便捷——时间距离、出入道路、与主要高速公路交汇的关系、可见性、标识等 四、环境——环境的适合性——（迷人的环境、其他建筑物的质量、地域估价） 五。空间——合理规划、设计停车和休闲的用地 六、限制——规划和分区限制、法律制约、保护要求 七、成本——土地和开发成本（场地、基础设施、施工） 第一节 度假酒店（村）开发需要考虑的若干因素 一、地域性 （一）自然因素 1、地形和景观 （1）总体布局 （2）地形地势与功能的协调配合 （3）自然物与人工物的有机结合 2、气候条件 （1）密集型建筑、与疏散型建筑与当地的温度、湿度、阳光、风向等有效结合 （2）主要的休闲度假功能与当地气候条件有效结合 （3）建筑材料，设施设备要与当地气候条件相结合 第一节 度假酒店（村）开发需要考虑的若干因素 一、地域性 （一）自然因素 3、优雅的自然环境对人类健康的影响 （1）观赏自然景色有利于降低血压 （2）观赏自然景色可以消除身心疲劳和心理紧张情绪 （3）在自然景观中有利于病人的身体加速康复 （4）自然景观中的阳光有利于人体的新陈代谢平稳与肌肤的健康 （5）自然之音有利于人的心率节奏的和谐与心境愉悦 （6）海水、温泉、清澈的山溪有利于治疗部分疾病和滋润人体 （7）鸟语花香，泥土芬芳，森林雾霭使人回归自然，融入仙境 第一节 度假酒店（村）开发需要考虑的若干因素 一、地域性 （二）文化因素【参阅教材P——31】 1、固定因素 （1）自然景观的寓意和意象 （2）历史积淀的寓意和感悟 （3）时代进程的寓意和启示 2、半固定因素 （1）原始自然形态与后期人工创意的辅助 （2）当地人文形态与现代意识的巧妙结合 3、非固定特征因素 （1）有定期变化的装饰特色，服务特色以及功能变化的特色 （2）植入其他地域的类似于本地文化特色，并且不定期替换 第一节 度假酒店（村）开发需要考虑的若干因素 一、地域性 （三）当地材料因素【参阅教材P——33】 1、增强度假村与当地自然的融合 （1）石材——天然石材分为花岗岩、大理石、石英石砂岩、石灰岩、火山岩等 （2）木材——木材可分为两大类。杉木及各种松木、云杉和冷杉等是针叶树材，属于低档建筑用材； 柞木、水曲柳、香樟、檫木及各种桦木、楠木和杨木等是阔叶树材，属于高档建筑用材。 第一节 度假酒店（村）开发需要考虑的若干因素 2、体现文化特色 （1）建筑式样 中式：南方干阑式建筑、西北窑洞式建筑、西南堡垒式建筑、北方四合院 西式：哥特式建筑、拜占庭式建筑、以及巴洛克式建筑 （2）建筑色彩： 中国古代的建筑色彩：明朝宫殿黄绿瓦面，青绿梁枋，朱红墙柱，白色栏杆的风格，更成为中国古代木构建筑在一般人心目中的典型色彩特征。这种大面积使用朱、青、黄、白、金等原色的方法，效果强烈鲜明，在对比中寻求协调统一。 第一节 度假酒店（村）开发需要考虑的若干因素 3、就地取材具有很强的经济优势 西方古代建筑大多是就地取材，主要用石材，这样不仅经济实惠，而且建筑的色彩非常具有地方特色，并且牢固永久。 石材色彩最早也曾作为神权与皇权的象征应用于建筑环境之中，如希腊罗马时期，崇高的英雄主义之美是人们的审美理想，建筑造型拙朴完美，建筑色彩强烈华丽，多采用明快的对比色以表达欢乐的情绪。伊瑞克神庙中，爱奥尼克柱头的盘蜗被涂上红色再加金边，与蓝色的圆鼓形成对比。 到罗马时期，维特鲁威在《建筑十书》中记载，当时的建筑材料已使用了砖、石灰、混凝土、金属材料和大理石等古材，因此建筑的色彩也更加丰富。 第一节 度假酒店（村）开发需要考虑的若干因素 二、市场可行性 （一）市场细分【参阅教材P——34】 1、收入决定 2、时间决定 3、爱好决定 4、趋众决定 5、安全决定 6、综合决定 （二）竞争分析 1、资源优势 2、环境优势 3、功能优势 4、资本优势 5、技术优势 5、品牌优势 （三）市场目标 市场目标的确立，是建立在对市场细分和对竞争分析后， 再来决定市场目标的确立 1、消费档次 2、收入总量 3、发展目标 第一节 度假酒店（村）开发需要考虑的若干因素 三、融资方式 （一）投资特点【参阅教材P——35】 1、初期投资巨大 2、后续投资不断 3、贷款偿还期长 4、初期运营回报低 5、调整经营时间长 6、综合效益缓慢 （二）资金筹措 1、期间融资——风险资本（自有资金）作为前期开发建设的启动费用，在建设中期利用短期贷款或其他渠道融资，用以完成项目前期目标，