新景祥长沙建发汇金国际别墅项目价格讲述.ppt

下层：12-16平米 上层：145-163平米 113/117平米 25/35平米 96/100平米 赠送面积 517-527 按售价15000元/平的20%计算 地下多功能房 280—448 按10万/个车位成本推算 车库面积 按售价15000元/平折半计算 按5000元/平计算 折算 下层：382-475 上层：2990-3271 阳台露台 1880—2157 花园面积 加价幅度（元/平） 赠送类型 特殊调差汇总 特殊单位处理方法 针对7#栋东端头104、304两套优质景观单位，进行特殊处理，单独加价500元/平米，以体现价值最大化。 15000 16785 15011 14576 13501 实收均价（元/平米） 9931.77 2569.51 2494.71 2494.71 2372.84 总建筑面积 1489765503744840232036435 实收总额 合计 7#楼 6#楼 5#楼 4#楼 　 均价汇总表 合成单价、总价 注：叠墅均价15000基础下的价格表。部分赠送面积参照自核面积，略有误差。 各栋均价差 16785 15011 14576 13501 实收均价（元/平米） 1774 435 1075 — 差价 7#楼 6#楼 5#楼 4#楼 　 各栋实收均价差表 从各栋均价差来看，基本能反映出别墅产品价值排序（7#＞6#＞5#＞4#），5#、6#价值差不大的整体定价思路。 THANKS THE END 不是结束的结束，梦想刚刚起步 服/务/创/造/价/值 服/务/创/造/价/值 服/务/创/造/价/值 长沙建发·汇金国际项目别墅价格策略报告 本报告是严格保密的。 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 呈：建发房地产集团长沙有限公司 核心均价推导 2 价格表形成及验证 3 项目产品现场分析 1 别墅产品解读 1F 2F 3F 别墅户型设计较优，引入地下双车位、电梯、入户花园、内庭院、露台、客厅挑空等创新设计。 别墅产品配比 面积： ——下层面积约275㎡ ——上层面积约340㎡ 套数：32套 别墅产品属性界定： 缺乏稀缺资源，缺乏别墅社区 不同于郊区别墅，也不同于城市别墅 有别墅的意向，却非别墅 产品的核心价值在于“稀缺” 单价、总价均达到长沙最高水平 产品价值的市场实现难度较大！ 对项目整体而言具有一定的形象与价值标杆意义！ 别墅作为项目形象价值标杆，市场销售实现难度相对较大 现场对产品解析 产品价值排序：7#＞6#＞5#＞4# 7#整个项目价值标杆，4#价值相对最低！ 中心园景 7#东端头可看到中心园景，与1#及6#楼间距最宽； 6#与7#错开排布，东端头可看到部分园景； 5#与6#平行排布，基本看不到中心园景，底下中间单位通透性差； 4#受高层3#遮挡影响，看不到园景，与后面居民楼间距窄，且临变电器，价值最低。 别墅产品优势分析 赠送面积大，花园、地下室、阳（露）台等赠送空间，每套赠送面积区间约在200—300平米； 城市中心区唯一别墅产品； 别墅产品劣势分析 4#、5#及6#栋间距窄、私密性不够； 自然生态资源缺乏； 4#、5#及6#栋大部分遮挡严重，景观差； 4#栋西端头南面紧邻变电器，存在一定的辐射污染； 下水管道外露，影响整体美观； 别墅产品总结 本项目别墅产品虽有强势的城市中心区稀缺价值，但由于其产品本身具有较明显的劣势，缺乏自然生态景观资源，因此，在考虑项目实际情况下，别墅产品定价预期不可过高。 核心均价推导 2 价格表形成及验证 3 项目产品现场分析 1 别墅产品均价 核心均价合成 确定核心均价 产品内部类比法 市场比较法 参考市场联排别墅和叠加别墅 1、筛选可比楼盘 2、确定权重 3、打分 4、比准价形成 产品结构相似、目标客户相似，销售期重合 根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度 2）和项目交通便捷、距离程度 区域因素修正 产品设计规划情况修正 市场宣传推广情况修正 交易情况修正 交易时点修正 市场比较法计算结果 市场比较法进行步骤 可比项目确定 300-470平米 177-258平米 — 270-302平米 备注 10780 一次性98折，按揭无 11000 毛坯 托斯卡纳 8450 100优惠2万，5万抵10万 9000 毛坯 龙湾国际 12610 一次性97折，按揭98折 13000 毛坯 湘江壹号 9800 一次性98折，按揭99折 10000 毛坯 美洲故事 实收均价(以整数取值) 主要折扣及优惠 销售报价 交房标准 项目名称 定价参考楼盘价格（联排别墅） 可比项目确定 105