沿海·丽水印象营销推广方案讲述.ppt

沿海·丽水印象营销推广方案 分阶段营销策略组合 第一轮：集团品牌导入及项目亮相，高调入市，实现项目认筹及首批房源销售 ★销售代理公司及合作模式确定★前期咨询接待点选择 ★媒体跟进——本地主流户外广告媒体占据 ★项目形象沟通与设计 ★销售资料、物料制作 ★项目发布会/沿海会成立★示范区开放 ★首期房源开盘 节点性工作 ★都江堰首席现代都市健康社区★富贵新城南核心居住价值★城市一线河居生活★未来前景描述 ★品质楼盘 景观社区 ★产品投资价值话题——升值预期 ★可变户型 ★低总价，低月供（40万以内，低首付） ★优惠政策 3－5月，项目亮相，集中引爆，促成开盘旺销 ★中国蓝筹地产★中国房地产开发企业品牌价值前10强★全国13个主流城市开发经验★健康住宅领跑者★全国房地产开发著名品牌 1－2月，集团品牌宣传 本阶段推广利益点 以本地及三州首次购房群体为主；注重对投资型客群吸引。 关注总价及首付款，看中首期产品升值潜力是该类购房的主要动 因。 本阶段目标客群 老二环与观凤路交叉组团 产品单元：6、7、8号楼1、2、3单元，189套房源，其中2房157户，3房及以上32户（1栋层）。 本阶段产品组合 集团品牌推广，项目亮相，首波房源客户蓄水及诚意认购，完成首批房源销售目标。 期望目标 2008年1－5月 时间 第五章：销售策略 5.1 项目定位 5.2 推盘策略 5.6分阶段营销策略组合 5.3 产品 组团分类 5.4 销售动线 5.5 价格定位 第二轮：活动营销为主，少量媒体投放，市场保温 ★客户关系维护 ★阶段性活动执行 ★二期销售资料 ★二期房源开盘 节点性工作 ★品质楼盘 景观社区 ★项目周边配套——生活、教育、交通等 ★周边重大市政建设对项目未来前景支撑 ★项目性价比比较利益支撑点 ★物业管理优势 ★优惠政策 本阶段推广利益点 以本地及三州地区改善居住环境的客群为主，兼顾投资型客群为辅。 本地客户中，旧换新、小变大成为其首要购房动因； 三州及外地客群中，落根都江堰成为其主要购房动因。 本阶段目标客群 老干局与观风交叉组团 产品单元：1、2、3、4、5、6号楼 产品构成： 292套房源，其中2房260户，3房及以上32（1栋多层）户。 本阶段产品组合 通过批次房源差异化组合，项目旺销涨价，实现第2批次房源快速去化 期望目标 2008年7－8月 时间 第五章：销售策略 分阶段营销策略组合 5.1 项目定位 5.2 推盘策略 5.6分阶段营销策略组合 5.3 产品 组团分类 5.4 销售动线 5.5 价格定位 第三轮：借助前面两轮市场铺垫，再次集中广告推广力度，掀动第三轮销售高潮 ★沿海会客群关系管理 ★阶段性活动执行 ★媒体跟进工作 ★三期销售资料 ★三期房源开盘 节点性工作 ★建筑外里面呈现，市场信心支持 ★优势产品单元特征宣传 ★项目产品附加值综合提炼 ★优惠政策 本阶段推广利益点 以本地及三州地区中高收入实力型客群为主，兼顾投资型客群。 本阶段目标客群 小区中心优势产品单元 产品单元：8号楼4单元、11、12、13、14号楼。 产品构成： 202套房源，其中2房158户，3房及以上44户。 本阶段产品组合 推出项目中心组团，形成与前两批房源明显差异，二次提价，实现价值最大化 期望目标 2008年9－10月 时间 第五章：销售策略 分阶段营销策略组合 5.1 项目定位 5.2 推盘策略 5.6分阶段营销策略组合 5.3 产品 组团分类 5.4 销售动线 5.5 价格定位 第四轮：临河产品单元及尾盘销售 ★沿海会客群关系管理 ★阶段性活动执行 ★媒体跟进工作 ★四期销售资料 ★四期房源开盘 节点性工作 ★建筑外里面呈现，小区成熟气韵显现 ★河居环境稀缺性 ★片区未来价值描述 ★优势产品单元特征宣传 ★项目产品附加值综合提炼 ★优惠政策 本阶段推广利益点 以本地及三州地区中高收入实力型客群为主，兼顾投资型客群。片区价值、项目附加值成为其主要购房动因。 本阶段目标客群 临河优势产品单元 产品单元：9、10、15、16号楼。 产品构成： 80套房源，其中2房22户，3房及以上产品58户。 本阶段产品组合 推出临河产品单元组团，针对项目高端客群再次提价，拉高项目整体均价 期望目标 2008年11－12月 时间 第五章：销售策略 分阶段营销策略组合 5.1 项目定位 5.2 推盘策略 5.6分阶段营销策略组合 5.3 产品 组团分类 5.4 销售动线 5.5 价格定位 第六章：财务指标 投资测算 营销费用分配 * * 都江堰项