世联—香蜜湖写字楼项目整体定位讲述.ppt

福田香蜜湖写字楼项目定位报告 谨呈：地产开发有限公司 前言 分析思维导图 项目界定 项目指标及限制条件 项目地块价值提炼 项目问题界定本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析 项目核心问题----如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争 分析思维导图 市场竞争分析 宏观经济背景：深圳经济增长平稳，GDP增长保持20%左右，房地产显现国家宏观调控的效果，增长速度减缓，趋向健康稳定 按照世界发展银行的理论判断，深圳市整体社会经济处于平稳增长期。 按照库兹涅茨 的模型判断，深圳市房地产市场处于高速发展阶段。 市场竞争分析 未来写字楼市场供求关系预期 ——高端产品供大于求 写字楼销售量自2002年反弹之后，开始回落，以47万平米作为2005年的预期销售量。 高端产品面临较大销售压力。 05年中心区高端写字楼放量接近90万平米。 中端产品供应量相对较少，成为市场契机。 中心区写字楼案例对比 中心西区写字楼案例比较 中心区、中心西区案例比较 ——面积划分、容积率 中心区写字楼昭示性和配套均属顶级，最小开间面积在100平米左右，容积率14~16； 中心西区写字楼昭示性好，配套一般，最小开间面积在50平米左右。容积率7~10。 中心区、中心西区比较 ——销售率、价格 中