38第八章第三节成法的基本公式及第四节重新购建价格的求取(新版).docVIP

第三节　成本法的基本公式 一、成本法最基本的公式 把房地产作为一个整体采用成本法估价的基本的公式为： 房地产价值＝房地产重新购建价格－房地产折旧 例如，求取某旧房的价值，通过比较法得到同类新房的价值（即房地产重新购建价格，通常称为单价），然后减去旧房的土地使用期限缩短、建筑物陈旧等造成的价值减损（即房地产折旧）。但如前所述，这种成本法本质上是比较法。（史记：既然是比较法就不能作为成本法的公式了吧） 把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分采用成本法估价的基本公式为：上述公式可以根据以下两类估价对象而具体化： 房地产价值＝土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧 把土地当作“原材料”模拟房地产开发经营过程采用成本法估价的基本公式为： 房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润－建筑物折旧 上述公式可根据以下两类估价对象而具体化：①新开发的房地产；②旧的房地产。 二、适用于新开发的房地产的基本公式 新开发的房地产可以分为新开发的房地、新开发的土地和新建成的建筑物三种情况。在实际运用成本法评估新开发的房地产价值时，一般是模拟房地产开发经营过程，在本章第二节房地产价格构成的基础上，根据估价对象及当地的实际情况进行价值测算。 （一）适用于新开发的房地的基本公式 在新开发的房地（如新建的商品房）的情况下，成本法的基本公式为： 新开发的房地价值=土