阜新8宏运地产阜新福棉厂地块项目前期策略报告.pptx

Part 1 市场背景;阜新市位于辽宁省的西北部，与沈阳市直线距离147.5 公里。向南过锦州便可达到京津地区，西与朝阳相接，北通通辽，是辽宁西部的交通要道。 阜新市共计约67.4万户，总人口约192万人，市辖五大区两大县：海州区、细河区、太平区、新邱区及清河门区，彰武县及阜蒙县；海州区、细河区、太平区构成阜新市中心城区。;矿产资源：阜新市是因煤而兴的资源型城市，素有“煤电之城”的美誉，矿产资源丰富，是全省矿产资源大市、矿业开发大市、矿产品加工生产以及消费大市。矿产资源及其开发利用为阜新也为全省、全国的经济发展提供了丰富的物质基础。 玛瑙：阜新是“中国玛瑙之都”，玛瑙产量占全国70%以上，是国家工业旅游示范点、辽宁省十大旅游纨念品市场之一，也是全国玛瑙加工、集散和文化中心。;迎合城镇化发展需求，中心城区外扩，以玉龙新城为主的城市规划发展新方向，同时加速发展两大省级经济开发区。;根据2013年阜新市国民经济统计公报数据显示，2013年阜新市GDP总值615.1亿元，可比价值比上年增长8.7%；人均GDP实现34231元，比上年增值11.36%。 据统计，阜新市人均可支配收入在2013年达到了19370元，比上年增长13.12%，整体保持稳步增长的态势。;公报数据显示，2013年阜新市产业结构比例为“二·三·一”，第二产业比重最大，占三产比重的46%；在奠定了产业基础的同时大力发展第三产业。 在2013年第三产业增加值已经超过了第一产业，同比增长了56.9%，成为阜新市经济发展第二大产业。;据统计，阜新市2013年社会零售品消费额达到了230.6亿元，比上年增长13.8%，发展水平逐年稳步提升。 2013年阜新市批发和零售业增加值37.6亿元，住宿和餐饮业增加值10.3亿元，按可比价格计算，分别比上年增长8.6%和7.4%。其中，城镇消费品零售额173.2亿元，增长13.9%；乡村消费品零售额57.4亿元，增长13.6%。;阜新市作为辽西交通走廊重要节点城市，未来京沈高铁开通，对城市发展有相当促动作用。 2001年阜新市因城市资源枯竭，进入产业结构调整转型阶段。 政府推动城镇化进程，大力推进玉龙新城与两大省级开发区的发展。 近年来经济总量及人均可支配收入增势明显，增长率全省领先，经济发展处于上升期。;今年5月，沈阳的新建商品住宅均价为7934元/平方米，环比下跌了0.23%，这个价格比4月份下跌了18元/平方米。这是房价连续上涨9个月后的首次下跌。 根据百城房价对全国10大城市的全样本调查数据显示，今年5月份十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，为连续环比上涨23个月后的首次下跌，下跌城市个数增加至8个。;;;相对于施工面积，竣工面积增长速度相对缓慢，2009年后施工面积与竣工面积两者比例不断加大，房地产开发建设周期过长。 进入了快速发展期之后，房地产市场销售面积同样逐年稳步提升，到2013年，阜新市商品房销售面积达到了210.7万㎡，比2009年增长了135%。;据统计，2013年阜新市商品房实际销售均价达到了3227元/㎡，比上年增长了2.23%。 自2009年，商品销售价格逐年稳步提升，最高增幅达到了近20%。现阶段市场价格趋于平稳发展。;伴随高铁时代来临，城市发展转型及城镇化进程加速，阜新市城市发展逐渐由中心向外扩展，房地产市场随之发展； 阜新市房地产业近年来快速发展，市场供应不断上升，但因老城区去化能力有限，且受国家相关政策影响，市场需求和销售价格上升动力不足。;本案位于新、老城区交会处，依托于老城区先天成熟配套优势同时，具备辐射新城区市场能力。;典型项目信息罗列;区域市场项目以多期开发为主，个案体量均在35万平以上；产品类型同质化，均以高层与多层洋房为主； 区域市场主力面积区间在80-100㎡针对首置和首改客群，辅以110-120㎡为主的改善类产品； 经过对市场进行摸底，去化情况较为良好； 小高层产品均价在3700-4000元/㎡，多层产品均价在4200-4500元/㎡，洋房产品均价在5000-5500元/㎡； 当期无大体量产品上市，潜在供应量较大，未来市场竞争激烈。;市场特征总结：