现代饭店房务管理核心实务详细分析.ppt

现代饭店房务管理核心实务 第一讲、专业化的客房设计 饭店客房设计的专业化 专业化客房设计的原则 安全； 健康； 舒适； 效率； 私密。 饭店的星级与创新 【案例】 广州有一家五星级酒店，在2004年评星的时候，为了迎合星级的标准，该酒店围绕一些不必要的项目而额外添置一系列相应的设备。其中最为明显的就是在酒店的餐饮部门增加了“广式早茶”的服务，广东人所喜欢吃的早茶消费时间比较长，一些习惯吃早茶的老年人可以在该五星级酒店的餐厅从早上8点钟坐到中午的11点，从而限制了酒店根据自己的市场状况开发经营的思路。实际上，与其这样片面地追求星级所规定的标准和规范，不如在酒店宾馆的服务创新环节上创造自己的特色。 同样在2004年，广州的番禺区有一家名为“长龙酒店”的宾馆，它并没有评星，但是却能够开出远远高于广州市平均行业水平的800元人民币的日平均房价。它之所以能够达到如此的价位水平，是因为它是一家围绕着其旁边的“长龙野生动物世界”而经营的以南非野生动物为主题的酒店，如此的特色为其造就了吸引顾客的亮点。 一、明确市场定位 1、饭店客源定位 2、饭店星级定位 3、饭店类型定位 4、饭店功能定位 5、饭店建筑定位 6、饭店规模定位 7、饭店文化定位 二、体现经济效益 从饭店的设计来说，第一是结构，第二是功能，第三是盈利空间，最后是形式。 二、体现经济效益 1、几个经验数据 ① 客房区域总面积:区域的总面积应该占到整个酒店建筑面积的65%～85%之间，而客房的总面积则应该占到饭店总面积的70%～75%。 ② 饭店空间盈利率:是整栋酒店盖好了之后能够实现营业收入的空间，按照行业的经验来看，这个空间应该达到整个饭店面积的85%。 ③ 平均客房建筑面积:饭店的建筑总面积除以实际的房间数的计算方法而得到的平均客房建筑面积，五星级饭店应该为100平方米，四星级酒店是85～90平方米，而三星级酒店则是80平方米左右。 ④ 客房每建筑平方米投资额:投资一家五星级酒店客房需投资额30万元左右，而时至今日，这个数字已经高达100万元人民币之多，也就是说1个建筑平方米需要10000元的资金投入。 ⑤ 盈亏平衡出租率:盈亏平衡出租率也就是酒店能够保本的出租率。在西方发达国家，该项数据是50%～55%，而在中国则是60%。 四、彰显人本理念 “酒店管理，以人为本” 要使客人在客房中一举手一投足都感到方便、省力、安全，只有舒服与合适兼备，方有舒适感。 第二讲 客房产品价格决策 运用边际效益定价法来解决问题 表面来看，客商要求50%折扣所对应的房价为360元，而这间房间的总成本是500元。如果以360元的价格将该客房出售，则肯定是亏损的，实际亏损的数额是140元。但如果拒绝客商的报价要求，对应的亏损是多少呢？答案显然是该客房的单位固定成本400元，也就是说该客房的固定成本一分钱都得不到补偿。经过比较不难发现，接受客商360元的预定报价是合理的，这种做法可以使原本400元的亏损降低到140元。换言之，在这个价格出售客房仍可以补偿260元的固定成本。 某饭店“理想平均房价”的计算 某饭店有客房500间，各类房间数量及门市价如下： 单人房200间，280元/间 标准间150间，320元/间 普通套房100间，480元/间 豪华套房50间，600元/间 假设当日客房出租率为95%，即出售475间各类客房，那么相对应的： 最低客房收入：200×280＋150×320＋100×480＋25×600＝167000元； 最高客房收入：50×600＋100×480＋150×320＋175×280＝175000元； 理想平均房价＝（167000＋175000）÷2÷475间=360元。 三、房价评价指标及其意义 2、产出率 产出率的计算公式为：实际客房收入÷可能的客房收入，或者，出租率×实际房价销售系数。 其中，实际房价销售系数＝实际平均价格÷理想平均价格，而可能的客房收入是指酒店所有的房间以其制定的门市价格都卖出去而获得的收入。 某饭店“产出率”的计算 以上述饭店为例：在假设条件不变的前提下，酒店实际平均价格假设为320元，则实际房价系数为320÷360＝88.9％，而对应的产出率＝95％×88.9％＝84.5％。 值得一提的是，国际上衡量实际房价销售系数的标准是80％，即房价销售系数达到80％以上的话，说明酒店的经营是比较理想的，而如果低于80％，则说明酒店经营中的折扣给的太多了。 三、房价评价指标及其意义 3、Rev PAR “Rev PAR”是指酒店每间可供出租的客房所产生的营业收入，其计算公式为：Rev PAR＝平均房价×出租率。在实际运用中，单看出租率或平均房价均不能真正评价一家酒店的经营的好坏，而Rev PAR则能真实地反映一家酒店的经营效益的好与差。 三家饭店经济效益的比较 假