房地产金融实务课件(更新).ppt

案例 顺驰在2001年的房地产开发销售额只有4亿元，在当时还只是一个小规模的开发商。2002年、2003年、2004年的销售额则分别达到14亿元、40亿元、95亿元，年增长率分别达到250%、185%和138% 。 顺驰在典型的资金密集型产业房地产业中，又是如何解决资金问题的？ 2004年顺驰现金流的总量中，78%是销售回款，10%是银行贷款，12%是合作方、股东投的资金。 土地出让金延期支付 应付工程款房地产商可以通过由施工单位垫资施工的办法来获得商业信用融资。 预售房屋 案例 汶川大地震：四川省成都、德阳、绵阳、广元、雅安和其他15个市州倒塌及损坏房屋约440多万间，部分城镇几乎夷为平地；甘肃省倒塌裂损房屋45万多间；陕西省倒塌裂损房屋30万多间。 银监会发通知要求银行业做好汶川地震造成的呆账核销工作通知指出，各银行业金融机构要根据《金融企业呆账核销管理办法（2008年修订版）》的规定，对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销；对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不明，且没有其他财产可偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。 国内救市预期加剧房地产信贷风险 中国经济时报2010.8.2 房地产信贷风险的四个主要来源 ： 一是近几年个人从银行获得贷款的增长情况（这些贷款绝大部分都进入房地产市场，其中包括个人住房抵押贷款）。 二是近一年多时间里非房企业进入房地产信贷市场。 三是政府融资平台的土地抵押贷款及企业的土地抵押贷款。 四是房地产开发企业的贷款及房地产上下游产业贷款。 案例 2010年一季度，国开行发放中低收入家庭住房贷款130.5亿元，同比增长12%。截至今年3月底，国开行累计支持保障性住房项目617个，发放中低收入家庭住房贷款1808亿元，共支持2.56亿平方米保障性住房及配套设施建设。 国开行也积极与房地产开发企业合作。2009年9月1日，绿地集团与国家开发银行签署开发性金融合作协议，并获国家开发银行300亿元总体授信。国开行对绿地集团的房地产开发项目提供一揽子授信解决方案，并重点对绿地集团大型保障性居住社区、现代服务业和能源基础设施项目建设，提供流动资金、并购贷款、财务顾问等综合金融解决方案。 2011-03-06 经济观察报”国开行与住建部签订协议 1000亿资金支持保障房“ 实例：调控房地产市场的信贷实践 央行周小川指出： 房地产信贷风险管理，从三个方面： 一是要采取严密科学的态度了解房地产市场发展态势，并通过有效的机制及工具科学评估房地产业的风险。 二是商业银行对房地产的支持，重点放在个人住房消费贷款上，而不是鼓励房地产市场炒作与投机。 三是为了强调房地产的个人住房购买的消费性，中央政府不仅是简化个人住房消费贷款制度，也要完善及规范这些住房消费贷款制度。 2)2010 年房地产政策：三波紧缩成就史上最严厉调控 ·2010.1.17 “国十一条”为代表的紧缩型调控 ·2010.4.17 “新国十条”为代表的打压型调控 ·2010.9.29 “9.29”新政为代表的管制型调控 国十一条:加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。第二套贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。 新国十条 实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高.商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 9月29日 住建部等多部委：首套房统一首付三成 中国人民银行和银监会要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1 .1倍的规定。“消费性贷款禁止用于购买住房”。 2011.1.26国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国八条） 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于