重宾保利广场商业物业可行性研究报告4.pptVIP

* 项目研究 城市研究 区域研究 轻轨研究 综合体研究 商业 写字楼 酒店 案例研究 本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究 本报告中涉及的零售业商店分类依据国家内贸局《零售业态分类规范意见》确定的8类中国零售业商店业态。 商业--零售物业类型定义 商业分级设置的级次和指标表 商业--零售物业类型定义 商业--零售发展趋势 和国外不同，我国的新兴零售业态不是依次进入市场，而是几乎同一时期进入的。 90年代以前，百货店一直是主要的业态形式。2000年以后，新兴的零售业态大量出 现，并呈现出差异化的发展趋势： 传统的街边购物开始分化、聚集，形成专业街。 连锁超市一大一小（便利店和大卖场）细分市场。标准超市受竞争影响，业绩每况愈下，被迫转型。生鲜和食品加强型超市成为标准超市的发展转型方向。购物中心出现并得到快速发展。不同类型的购物中心概念出现。 百货业态的市场份额下降，转而向专业化、高档化和连锁化发展。 随着重庆经济和人口的向市区周边拓展和扩散，郊区的商业得到快速的发展。中心区商业向高档化专业化发展，郊区商业向规模化大型化发展。 中国加入WTO以后，外资受到的限制越来越小，大量的外资进入重庆市场寻求发展。目前重庆运营比较成功的大卖场、大百货等大部分都由外资掌控。而且这一趋势还在继续。 大型的商业购物中心对交通的依赖性加大。重庆市目前的商业中心和商业发展区域大都临近轻轨线路。市政规划以及轨道交通对零售业的影响越来越大。 商业--零售业生命周期 大型综合购物中心现在在重庆已经渡过 引入期，进入快速扩张的阶段。这种商 业模式成为继超市、大卖场之后改变人 们消费习惯的又一巨大力量。一站式服 务是其最主要特点。休闲、娱乐设施以 及各种消费理念带来的个性化消费则成 为购物中心吸引客流的主要因素。 购物中心作为不同业态的综合体，使得 已经渡过引入期的业态可以缩小后进入 购物中心，并互相促进，产生协同效 应。而刚进入引入期的业态则可以在购 物中心中获得依托和支撑。 重庆零售市场发展历程 市场发育期 市场成长期 市场蓄势期 市场发展期 商贸业有较大发展，1995年拥有商业服务网点25万个，比“七五”末增加8万个，从业人员60万人，比“七五”末增加68%，集贸市场增加6个。 86-96年 档次不高，主要经营生活日常用品 97-04年 到2003年底，全市商业网点达到145751个，经营面积达到2588万平方米。 重庆零售业从百货业占主导地位，逐步向超市、便利店、专业专卖店等业态共同发展 04-06年 专业性极强的各类商品交易市场崛起 市场购买力迅速累积，零售类物业市场进入蓄势期 外资及外来零售企业大规模进入重庆市场，重庆本土商业巨头强势反击 07年后 随着重庆经济的飞速发展，及旧城改造的推进，未来3-5年重庆零售市场将进入一个快速发展其 重庆市零售商业网点调研 150万㎡ 80 专业市场 25万㎡ 100 超市 80万㎡ 50 商场（购物中心） 营业规模 已营业数量 商业类型 截止到2007年底，重庆市商业设施总经营面积近2750万㎡（绝对数量甚至高于北京的1800万㎡），主城区商业营业面积预计在800－1000万㎡，其中5000平方米以上的大商场超过160个，共有80余家知名商家入驻，面积超过200万平方米，实现销售额112亿元。形成了以杨家坪、解放碑、观音桥、南坪、沙坪坝为龙头的五大商业中心以及以地区划分的都市、渝西、三峡三个经济区。截止2007年，社会消费品零售总额达到1661.23亿元，比上年同期增长18.4%。 主城区重点商业业态供应情况表： CBD中 央商务区 重庆市主要零售区域 重庆市主要零售区域 13% 15% 18% 26% 16% 同比增幅 商圈 解放碑 观音桥 沙坪坝 杨家坪 南坪 地位 市级商业中心 区域商业中心 区域商业中心 区域商业中心 区域商业中心 辐射范围 全市乃至西南地区 主要：江北、渝北、北部新区 次要：渝中、沙坪坝、近郊 主要：沙坪坝 次要：北碚、九龙坡、江北 主要：九龙坡 次要：大渡口 主要：南岸 次要：巴南 档次 中高档、中档 中高档、中档 中档、中低档 中档、中低档 中低档、低档 现规模 120万㎡ 70万㎡ 45万㎡ 50万㎡ 60万㎡ 未来供应规模 60万㎡ 80万㎡ 65万㎡ 40万㎡ 80万㎡ 增量匹配度 ★★★ ★★★☆ ★★★ ★★★☆ ★★ 人流量 平时：30万 周末：50万 节假日：100万 平时：30万 周末：50万 节假日：80万 平时：25万 周末：30万 节假日：50万 平时：30万 周末：40万 节假日：50万 平时：20万 周末：30万 节假日：40万 年营业额 约200亿 约1