税法_土地增值税分解.pptVIP

【计算题】 某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明且可以合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。 该企业允许扣除的房地产开发费用为（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。 4、与转让房地产有关的税金 房地产开发企业：“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加） 非房地产开发企业： “三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加） 【单选题】 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（ ）。 A.营业税，印花税 B.房产税,城市维护建设税 C.营业税,城市维护建设税 D.印花税,城市维护建设税 答案：C 【计算题】 某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付金额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；与转让该商品房有关的税金为200万元（不含印花税）。 计算转让该商品房项目缴纳的土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为10000×（10%+20%）=3000（万元）。 5、其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。 加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20% (二)对于存量房地产转让，可扣除： 1、房屋及建筑物的评估价格 旧房及建筑物的评估价格=由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价*成新度折扣率 无评估价，但有购房发票 发票记载金额*（1+5%*年份）+转让环节的税金 无评估价，无购房发票——核定征收 2、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按规定缴纳的有关费用 3、转让环节缴纳的税金 【计算题】 2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则计算该房产的土地增值税时可扣除的金额是？ 【答案】300×（1+5%×4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）。 第六节 应纳税额的计算 一、增值额的确定 土地增值税纳税人转让房地产所得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 1、隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2、提供扣除项目金额不实的； 3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的， 4、旧房及房地产的转让。 二、应纳税额的计算方法 单选题 某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳的有关税金770万元，该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。 A 2256.5万元 B 2445.5万元 C 3070.5万元 D 3080.5万元 【计算】 某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。 L/O/G/O * Content Layouts 土地增值税 经济管理学院 目录 土地增值税基本原理 纳税义务人 征税范围 税 率 4 1 2 3 应税收入与扣除项目 应纳税额的计算 5 6 7 8 税收优惠 征收管理 重点 难点 扣除项目金额的确定,新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算. 征税范围判定,纳税人界定,应税收入种类,增值额确定,税率选择与运用,应纳税额计算,优惠政策等 第一节 土地增值