第四章 经济性评价方法1.ppt

第四章 经济性评价方法和指标 4.1 经济性评价方法和指标概述 4.2 投资回收期指标 NPV计算房产投资 假设你有100万，投资一套房子，按照目前杭州的房价，租金大约是2.4万一年。假如20年以后房子卖掉，考虑折旧和通胀因素抵消，还能按100万卖出去。市场无风险收益是6%。值不值得投资？ 费用现值（PC) 就是把方案计算期内各年的年成本按基准收益率换算成基准年的现值和再加上方案的总投资现值 PC(15%)A=70+13（P/A,15%,10）=135.2 AC(15%)A=70(A/P,15%,10)+13=26.9 NPV(15%)A=-70-13（P/A,15%,10）=-135.2 NAV(15%)A=-70(A/P,15%,10)-13=-26.9 PC(15%)B=100+10（P/A,15%,10）=150.2 AC(15%)B=100(A/P,15%,10)+10=29.9 NPV(15%)B=-100-10（P/A,15%,10） =-150.2 NAV(15%)B=-100(A/P,15%,10)-10=-29.9 NPV或NAV指标的优缺点 优点：考虑了资金时间价值并全面考虑了项目在整个寿命期间的经济状况；直接以货币额表示项目的净收益，经济意义明确、直观。 缺点：采用净现值法或净年值法必须事先确定一个较符合经济现实的基准收益率i，而i的确定比较复杂困难。若i定得太高，会失掉一些经济效益好的项目；若i定得太低，则可能会接受过多的项目，造成投资风险增大。 4.4 内部收益率法 “常青养老”保险产品 30岁男性， 10万元保额， 交费至60岁，年交保费14100元。 NPV（i）=-14100 (P/A,i,30) + + 10000(F/A,i,10) (P/F,i,40) + 15000(F/A,i,10) (P/F,i,50) + 20000(F/A,i,10) (P/F,i,60) + 423000 (P/F,i,60) =0 i =1.70% 4.5 投资方案与经济评价方法 投资方案的关系类型 互斥方案的经济评价方法 独立方案的经济评价方法 混合方案的经济评价方法 4.5.1 投资方案的理解 按这个贴现。NPV为-41.29。学过金融的都知道，这个NPV小于0，表明该投资应该拒绝。这个房子要卖出240万，借鉴全球各国实际情况，加上目前地产处于高位的现实，以及20年来全球房地产的发展高潮，这个增长是不可能达到的。 现在的房价应该是59万。 42 42 42 -100 B 96 96 96 96 96 -300 A 5 4 3 2 1 0 方法一：净年值法 ? NAVA=[-300+96(P/A,12%,5)](A/P,12%,5) =-300×0.27741+96=12.78(万元) ? NAVB=[-100+42(P/A,12%,3)](A/P,12%,3) =-100×0.41635+42=0.365(万元) 由于NAVANAVB0, 故应选择A方案 方案重复法(最小公倍数法)是以各备选方案的服务寿命的最小公倍数作为方案进行比选的共同的期限，并假定各个方案均在这样一个共同的期限内反复实施，对各个方案分析期内各年的净现金流量进行重复计算，直到分析期结束。 方法二：方案重复型法? 42 42 42 -100 B 96 96 96 96 96 -300 A 5 4 3 2 1 0 方法二：净现值的最小公倍数法? ? 最小公倍数为15年，A重复3次，B重复5次 ? NPVA’= 77.70万元 ? NPVB’=2.22万元 ? NPVA’NPVB’，故应选择A方案 A A A B B B B B 是针对寿命期不同的互斥方案，直接选取一个适当的分析期作为各个方案共同的计算期，通过比较各个方案在该计算期内的净现值来对方案进行比选。以净现值最大的方案为最佳方案。 研究期的选择没有特殊的规定，但一般以诸方案中寿命最短者为研究期，计算最为简便，而且完全可以避免重复性假设。 研究期法涉及寿命期末结束，方案的未使用价值的处理问题。其处理方式有三种： 第一种完全承认方案未使用价值； 第二种完全不承认方案未使用价值； 第三种预测方案未使用价值在研究期末的价值，并作为现金流入量。 方法三：