房屋面积测算实施细则修改.doc

西安市房屋面积测算实施细则 （试 行） 　总则 为规范本市房屋面积的测量与计算工作，保证本市房屋面积测算成果的质量，加强对本市房产测绘工作的管理，依法保护房屋权利人的合法权益，根据《房产测量管理办法》和中华人民共和国国家标准《房产测量规范》以及建设部住房 [2000]166号＂关于认真贯彻执行《房产测量规范》加强房产测绘管理的通知＂，结合本市的实际情况，特制定本细则。 本细则适用于本市行政区域内国有土地上所有房屋的权属登记、交易、租赁、抵押、迁拆、仲裁等所涉及的房屋面积测算。 集体土地上的房屋面积测算可以参照执行。 西安市房产管理局是西安市房屋面积测算的行政主管部门。西安市房产管理局产权产籍管理处负责西安市房屋面积测算管理的日常工作。 本细则由西安市房产管理局产权产籍管理处组织贯彻与实施，并负责本细则的解释。 一般规定 所有房屋面积测算，均指水平面积测算。 房屋建筑面积系指外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包括建筑物的阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，具备上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M)的永久性建筑物。 房屋外墙面测量，包括正常的外墙面上的水泥层与粉刷层和紧贴于结构墙体上的瓷砖和板材等贴面，但不包括架空、脱离墙体的贴面和装饰性的墙表附着物。 房屋内墙面测量，不包括装饰性的墙表附着物、保温层，也不包括紧贴于墙体面上的瓷砖、石材板料等贴面，这些内墙面附着物都应计入房屋的使用面积。 房屋层高是指房屋地面到楼面、楼面到楼面、楼面到屋顶面或屋顶平台的垂直距离，其中平台面和房顶面都不应包括隔热层。 当房屋层高无法确定或无法测量时，可以“房屋净高不低于2.05M”，取代“房层高2.20M的规定”。 本细则中“层高2.20M以上”，包括2.20M本身。 房屋的层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪+0以上计算。地坪线以下的地下室用负层数表示，采光窗在室外地坪线以上的半地下室，其室内层高在2.20M以上的，计算自然层数；层高在2.20M以上的架空层也计算自然层数。 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者称为“地下室”。 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一者，但不超一半者称为“半地下室”。 房间地面低于室外地平面的高度不超过该房间净高的三分之一者，不算地下室，也不算半地下室。 房屋面积应实量实算，其误差均应控制在规定限差以内。 本市房屋面积的测量精度，执行二级房产面积的精度等级，其限差不超过下式计算结果：△S=0.04√S+0.002S 式中： △S为面积测量允许的限差（最大误差），M2； S为所测量的房屋面积，M2； 0.04为固定误差，M； 0.002为比例误差系数； △S和S取小数后二位。 面积测量中的边长测量限差，不应超过下式计算结果： △D=0.028M+0.0014D 式中： △D位边长测量中允许的限差（最大误差），M； D为所测量的边长，M。 房屋面积测量的量具应使用经计算检定机构检定合格并能达到相应精度的测量器具和仪器。 房屋建筑面积测算规定 计算全部建筑面积的范围。 永久性结构的单层房屋均按一层计算建筑面积，二层和二层以 上房屋按各层建筑面积的总和计算房屋的建筑面积。 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在 2.20M以上的部位计算建筑面积。其中“高度在2.20M以上部 位”，系指“层高在2.20M以上部位”。 穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。 门厅、大厅内的走廊部分 ，层高在2.20M以上的，按其水平投 影面积计算。 楼梯、电梯井、观光梯（井）、提物井、垃圾道、管道井等均按 房屋的自然层计算建筑面积。地下室中的电梯井、观光梯（井）、 提物井、垃圾道、管道井、通风井（道）等也应同样计算相应 的建筑面积。 房屋天面上的永久性建筑，如层高在2.20M以上的楼梯间、水 箱间、电梯机房、避险间等，按其外围水平投影面积计算。斜 面结构屋顶，按其高度在2.20M以上的部位计算。层高低于 2.20M的部位，均不计算房屋的建筑面积。 全封闭的挑廊、挑楼和全封闭的阳台，按外围水平投影面积计 算建筑面积。当围护结构为斜形或凸形或弧形，其投影超出底 板范围的，按底板外围计算建筑面积。封闭与不封闭以设计图 纸或竣工图纸为准，竣工图纸与设计图纸不一致时，以审批文 件为