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本案房产应归谁所有 　　曹 力 金 川 　　案情简介 　　甲与母亲王某共同居住在王某单位的公房内。1996年6月，适值单位住房改革出售公房，经王某同意，甲出资以王某名义购买了该房产，房屋产权登记的产权人为王某。同年7月，王某与甲签订赠与协议，约定王某将房产赠与甲所有，甲应尽心照顾王某的生活。之后，双方到公证机关办理了赠与公证，王某亦将产权证交给甲保管，但因政策规定优惠购买的公房5年内不得上市交易，双方未办理房产过户登记手续。 　　1998年，王某搬到孙子乙处居住，该房由甲继续居住。2000年，王某立下遗嘱，将该房遗赠给乙并对遗嘱进行了公证。2001年5月，王某去世，乙持遗嘱公证要求甲腾退住房。甲不同意，并认为房产应归其所有，于是乙向法院起诉要求确认房产归自己所有。 　　争议观点 　　乙认为，王某与甲签订的房产赠与协议是实践性合同，只??当房产真正发生所有权转移时，赠与合同方才成立。现房屋所有权未过户给甲，甲未取得房屋所有权;王某在订立赠与协议后，又将房产遗赠给乙的行为表明，王某以自己的行为撤销了其与甲之间的赠与协议;乙是王某遗嘱指定的合法受遗赠人，根据继承法的有关规定，应取得该房产的所有权。 　　甲则认为，该房产是由甲出资购买的，王某也将房产赠与了甲，现甲仍合法居住该房产，理应取得房屋所有权;其与王某签订的赠与协议是附义务的赠与协议，其按约履行了合同义务，因此王某不能随意拒绝履行赠与义务，也不能将房产再遗赠给乙。 　　法院审理 　　法院经审理认为，根据不动产所有权登记取得制度，王某是房产的所有权人。王某对房产赠与进行了公证，将房产交给甲占有并使用，该赠与行为有效，但双方需补办产权过户手续，甲享有要求王某履行补办房产过户手续行为的债权。王某将房产遗赠给乙的行为是对自己财产的处分，依法有效，但由于该房产是负有债务的财产，而只有当财产上无债务时方可执行遗赠，因此乙不能取得该房产所有权。法院遂驳回乙的诉讼请求。 　　本案解析 　　一、所有权登记是房屋所有权转移的特别生效要件，王某仍是房屋产权人 　　为保证房产转让当事人的利益和交易安全，我国实行不动产所有权登记取得制度。城市房地产管理法第五十九条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度;城市私有房屋管理条例第六条规定，房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。登记是房屋所有权转移的特别生效要件，也就是说，只有完成登记，才发生房屋所有权移转的效力。 　　本案中，虽然王某的房产系甲出资购买，并且王某已将房产交于甲占有、使用，但在物权意义上，由于王某是房管机关登记的房屋产权人，房产所有权人仍为王某。 　　二、赠与行为有效，受赠人甲有权请求补办房产过户手续 　　最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第128条规定，赠与房屋，未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。此种赠与行为中，所有权未转移而赠与人负有履行赠与行为的义务，是诺成性的。本案中，王某与甲签订了赠与协议并办理了公证，甲取得房屋产权证书并占有、使用该房屋，该赠与行为有效。为完成该赠与合同，王某除了上述行为之外，根据合同和相关司法解释，还负有配合甲补办过户手续的义务，甲有权请求王某补办产权过户手续，双方之间存在办理房屋过户手续的债权债务关系。 　　三、遗赠行为有效，但在债务清偿前不得执行遗赠财产 　　虽然王某已经和甲就房产进行了赠与公证，但既然王某仍是房屋产权人，其就有权处分自己的财产，以遗嘱方式决定房产在其死后由乙继受是其处分房产的行为，该行为合法有效。由于王某在房产上已经为自己设立了债务，该财产不是纯粹的遗产，而是负有债务的遗产。继承法第三十四条规定，执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。因此受遗赠人乙并不当然取得房产的所有权，其应在遗赠人的债务清偿完毕，遗赠财产上无义务后方可执行遗嘱。然而根据王某在遗产上设定的债务，履行该债务使房产所有权为甲所取得，乙受遗赠的遗产是零遗产，没有实际的财产意义，乙并不能实际得到房产所有权。 　　四、遗产所负债务的执行 　　本案中，遗赠人王某的债务是协助甲办理房产过户手续，该债务是行为债务，但因王某已经死亡，故该债务应由表示接受遗产的受遗赠人或遗产执行人代为履行，使甲得以在受遗赠人或遗产执行人的协助下，凭王某的死亡证明、赠与公证等文件办理过户手续。如受遗赠人或遗产执行人拒绝履行债务，甲可向法院起诉，要求确认房产所有权归其所有。本案中，由于起诉人是受遗赠人乙，作为受赠人的甲并未就房产确权提起诉讼或提出反诉，因此法院并不直接判决确认甲的房产所有权。甲可另诉要求确权。 　　五、审理本案应当注意的