《实务综合》模拟考重点案例分析题.docVIP

注册物业管理师《实务综合》模拟考试重点案例分析题（一） 说明：红色为掌握.棕色为熟悉.蓝色为了解. 一.物业管理单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组，重组的内容是：引入两家大的物业管理公司作为该公司的股东，分别占有股份20％和25％，开发公司自己占55％的股份。该公司的组织架构如下图。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万平方米，高层住宅25万平方米和办公用房8万平方米，2007年2月15日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。 公司经理 职能机构 职能机构 职能机构 职能机构 职能机构 职能机构 职能机构 职能机构 作业组 设备设施管理部 环境管理部 作业组 作业组 作业组 1）按照股东的出资形式来划分，重组后该企业属于哪种类型的企业？ 2）重组后该公司属于哪种组织形式，这种组织形式有什么优缺点？ 3）单从管辖的物业面积来看，该企业可以登记的物业管理企业资质为几级？ 4）该物业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天？ 答案： 1）该企业属于有限责任公司。 2）就组织形式来说，他属于直线－职能的组织形式。其主要优点是加强了专业管理的职能，其主要的缺点是结构人员过多，成本高；横向协调困难。 3）单从管辖的物业面积来看，该企业可以登记的物业管理企业资质为二级。 4）最迟为2007年3月17日 二.如果你是一家物业公司的管理人员，由你负责对一个住宅小区进行招标。请问： （1）你将按照怎样的程序招标？ 1、成立招标领导小组。2、编制招标文件。3、公布招标公告或发出投标邀请书。4、 发放招标文件。5、投标申请人的资格预审。6、接受投标文件。7、成立评标委员会。8、开标、评标和中标。 （2）物业管理招标投标的基本要求是什么？ 一、参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动。 二、在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。 三、招标方应根据项目的实际情况和业主的需求，选择最适合项目运作和业主需求的物业管理企业及服务。 四、按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。 （3）在招标的过程中，要遵循哪些原则，举例说明。 一、物业管理招标由招标人依法组织实施。 二、在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上、应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求。 三、招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，确保招标投标公平、公正地实施。 四、在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，守信践诺，准确履行招标投标义务。 举例：（1）招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势。 （2）招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同。 （3）投标人不得与招标人串通投标，损害国家、社会和他人的合法权益。 （4）投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或其他不正当手段谋取中标。 三.某旅馆拥有一个现代化停车场。该停车场只有一个进口和一个出口，单一进口处由售票机控制着，单一出口处由一位停车场工作人员看管。旅馆规定，若入住该旅馆，则可免费停车。张先生当晚要入住该旅馆，他将自己的轿车开进了停车场，停放好后便离开了。当第二天中午张某先生返回取车时，发现轿车丢失。张先生作为原告，要求旅馆赔偿。请问法院应该支持他的请求吗？ 由于该停车场只有一个进口和一个出口，单一进口处由售票机控制着，单一出口处由一位停车场工作人员控制，所以当张先生把车停放在该车场的时候，已经形成了关于车辆保管事实合同。由于免费停放必须以入住旅馆为前提，所以这种“免费”在实质上不是一种免费行为，所以这也不是一种无偿停放的行为。应此法院会支持张先生的请求。 3．假定你是某物业公司的高层管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务的主要内容是什么？物业服务合同与前期物业服务合同有哪些主要的区别？ （一）合同的当事人。（二）物业基本情况。（三）服务内容与质量。（四）服务费用。（五）物业的经营与管理。（六）承接查验和使用维护。（七）专项维修资金。（八）违约责任。（九）其他事项。 主要内容为：物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容。 区别：（1）订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会