某房地产项目策划概念.doc

某房地产项目策划报告 目录： 第一篇：项目背景 第二篇：开发商的前期准备工作 第三篇：市场分析 3.1、房地产市场宏观环境分析 3.2、南宁市房地产市场概况 一、南宁市房地产市场发展态势 二、西乡塘区房地产市场发展态势 3.3、南宁市消费者需求分析 一、消费者购买力分析（决定户型大小及产品定价）； 二、消费者产品偏好分析（决定户型结构、小区配套设施、园林绿化、物业服务等）； 三、消费者媒体接触习惯分析（决定采取什么渠道传递信息） 第一篇 项目背景 一、项目 衡阳北湖路口目前有一个危旧房改造项目正在施工，该项目为广西卷烟厂职工集资房项目，2012年12月底拆迁完毕，预计2015年完工。 现假定：该地块为出让地块，由开发商买下进行开发建设， 土地信息及相关规划指标如下： 1、位置：北湖衡阳路口 2、土地开发程度：熟地，七通一平，达到基本建设用地条件； 3、土地面积:17000平方米（25.5亩） 4、土地规划利用条件： （1）土地批准用途：城镇住宅、批发零售。 （2）土地使用年限：城镇住宅70年、批发零售40年。 （3）主要规划设计条件：容积率＞8.0且≤8.5，建筑密度＞25%且≤35%，绿地率＞30%且≤35%。 （4）批发零售用地建筑面积占总建筑面积的比例控制在5%-10%，其余为城镇住宅。 5、土地价格：1300万/亩。 二、此项目周边环境 此项目位于西乡塘区北湖板块，目前该板块周边有盛天名都、隆源国际公馆、城市春天等新项目。在售的隆源国际公馆、城市春天分别售价7500元/平方米、6500元/平方米。 北湖路属于老城区较为繁华的地段，周边配套有北湖市场、北湖路小学、市第二十八中、广西民族医院、广西师范学院、广西中医学院等商业、文教、卫生设施。市政配套成熟，居住氛围浓郁，交通网络发达。地块容积率高，在片区内地段位置较好，虽然地块对廉租房有一定的要求，同时受到90/70的严格限制，但是该地块所处地段较好，物业具有一定的升值潜力。 北湖路地块的成熟显而易见。与北湖菜市仅一路之隔，紧靠盛天名都楼盘，每天密集的人流、周边成熟的配套与老城区巨大的刚性需求都成为该地块的最大价值。北湖曾经作为南宁的老工业区，随着上周33亩的北湖北路柠檬酸厂地块成功挂出，北湖路上的毛毯厂、味精厂也改造在即，该区域将进入形象与品质的升级换代期。并且北湖菜市改造已启动，此地块未来可借机北湖菜市与周边新兴小区做足商业文章，北湖北路也将有望“变脸”为成片开发的居住新区与商业集中区。 第二篇 开发商的前期准备工作 一、前期工作（作出投资决策后到项目开工前） （一）、 概念 前期准备工作是指在做出投资决策后（已经开始着手准备项目的开发建设后）至项目正式开工建设前的所有工作 （二）、前期准备工作的内容 土地前期开发 市场调研与项目策划 获得相关行政审批手续 资金筹集 与合作方谈判（包括银行、规划设计机构及与项目建设有关的勘察设计施工监理等单位） 1、土地前期开发： 开发商需进行：征地（熟地）→拆迁→安置→补偿： 此集资房项目是七通一平（通上水、通下水、通水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整）。 2、房地产项目开发中的行政审批： 1）房地产开发行政管理的必要性 ①政府进行城市管理的需要。 ②政府制定的审批制度可以使房地产开发纳入城市规划范围，对房地产开发进行引导、监督和管理，保障广大房屋消费者的利益和城市建设的有序进行。 2）房地产管理的三个层次 宏观层面：政府管理 微观层面：企业管理 中观层面：行业组织管理 其手段为：自律性、行规行约。 其主体为：房地产商会、协会和企业联盟。 3）房地产行政审批的主要内容 ①土地审批手续：获取土地使用权证。 行政主管部门：土地管理部门 条件：a土地产权合法、无争议；（征地、拆迁中）； b政府批准（划拨用地转为商业用途）； c交付土地出让金（招拍挂方式出让的经营性土地）。 ②建设规划审批手续：获取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。 行政主管部门：规划管理部门 其管理部门分为： a、建设用地规划管理:核定土地使用性质和土地开发强度。 土地性质：商业、居住、办公、娱乐、旅游、工业、教育、文化、体育等不同用途。 土地开发强度：容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率等指标。 b、建设工程规划管理 核定拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、建筑平面、建筑色彩等。 ③建设审批手续：获取施工许可证。 行政主管部门：建设主管部门 条件：落实勘察设计