大盘案例@重庆、济南中海国际社区解决方案.pptx

依托未来CBD核心区高端商务氛围和资源优势定位大规模中高档主流复合社区江北嘴中央商务区解放碑中央商贸区弹子石中央商住区重庆CBD长江总部经济区洋人街总占地1550亩总建面230万平（包括31.5万平商业）容积率3.39物业类型一期观邸30万平，点式高层，二期T6，T8的高层，三期联排+独栋152套户型面积高层46~120㎡，主力100㎡左右，别墅369—600平轴线+组团，各功能分区合理分布，最大化利用资源价值　　1）功能构成多样，复合性强，布局合理；2）引入中央公园景观轴，划分组团同时为为社区注入公共景观系统；　　3）最大化利用资源，打造差异化住宅产品分级；　　4）点线结合，形成商业网络，进而辐射周边区域。商业功能：沿主干道和江岸布置集中商业和滨江商业带，借助道路的延伸辐射社区和区域；居住功能：围绕生态公园或沿江布置，充分利用地块资源，提升居住质量；教育功能：在居住区中间，与各居住区保持最佳距离；集中绿化：结合地块特征建造大面积生态公园和滨江运动休闲公园，为CBD区域内仅有的花园大城。别墅别墅高层高层高层中央公园绿化轴线教育商业一线江景商业用地景观用地教育用地功能建筑面积（万㎡）比重住宅18180%商业31.513.91%酒店式公寓10.74.73%学校3.11.36%总计226.4100%三大配套体系拔高项目调性，引发市场热销，中后期落地实施大型集中商业景观商业街国际学校景观商业街滨江风情商业街滨江商业广场中央公园31.5万高端商业配套大型超市、购物中心为一体集中商业约1.5万；宽50米、总长1公里的景观休闲商业街区；和洋人街连为一体的滨江风情商业街；社区组团级沿街商铺但目前生活配套仅依靠启动区沿街商铺，高端商业均未建设和投入使用国际化一站式教育配套规划一站式学校（36班小学和18班中学），且拟建2座幼儿园，开盘前承诺引进重庆市人民小学和八中重庆顶级教育资源，引发市场强烈关注且带动销售；09年实际签约学校为弹子石小学和11中，今年9月幼儿园率先开放3—4班，满足社区居民需求20万中央公园景观配套体系20万平社区中央公园（分两期建设，一期今年年内开工）；滨河景观带教育配套商业配套景观配套滨江景观带教育配套基本指标及规划位于高层组团和别墅组团中间，满足社区服务半径需求；占地面积：32003㎡总建筑面积：27000㎡容积率：0.86建筑密度：23.1%总班级数：54班（36班小学，18班中学）以集中商业为生长点，以道路系统为生长轴，形成社区商业网络，辐射整个CBD区域1.5万平集中商业：将引入1.2万平大超市和休闲购物业态社区商铺：沿组团道路最大化满铺，提供基本生活服务，实现商业销售利润最大化景观商业街：占地4.4万平，长880米，宽50米景观商业大道，自东向西逐渐降低，提供餐饮、娱乐、购物等休闲业态景观大道剖面图滨江风情商业街：以餐饮、酒吧等目的性高端消费为主景观商业街滨江风情商业街社区中央公园除基本的景观资源价值外，还将满足社区公共休闲活动需求中央公园提供运动健身、景观游憩、餐饮休闲以及学校公园一体化无边界成长空间等多种功能，未来将成为社区休闲公共活动中心3.39容积率之下高低配产品组合，客户分级和产品功能分级明确，标杆+主流灵活应对市场二元结构下的产品细分二元产品结构有利于控规阶段的容积率分布和把控，保证用地效率的最大化和资源价值的合理利用；客户二元结构明显，高端定位下带动项目价值提升，高层客户进一步细分，标杆利润载体+现金流组合，灵活应对市场且保证项目价值最大化物业分布户型功能定位客户高层靠近城市主干道T8百米高层主力62—110㎡产品分级下的现金流组合主流阶层按照总价承受力下的细分，南岸区企事业员工和小白领为主靠近中央公园T5百米高层+少量超高层主力84—158㎡滨江板块，靠近别墅湖景高层别墅靠近江景资源369—600㎡联排+类独栋标杆+利润载体重庆市财富阶层腾龙大道中央公园高层高层主流高层启动区选择昭示性良好而非强势资源区域，以主流高层入市，树立性价比优势，引爆市场腾龙大道观邸组团启动区位置的选择08年11月观邸1组团推出538套，2小时内去化312套，均价4500元/平；09年初观邸2组团开盘推280套，当天取得近60%的成交率，均价5000元/平；09年5月观邸3组团楼王开盘均价5500元/平。选择在靠近城市主干道，交通优势和昭示性强、但景观资源优势较差的区域率先启动；品质性价比主流产品震撼的营销展示性价比优势引发市场热销后续产品价格稳步上升同等配置同等地段产品单价1万元左右，本项目08年底开盘4500元/平80—110平主流2—3房4万平示范样板区，营销中心社区音乐喷泉+7米宽大理石人行道+棕榈树广场启动区开盘现场火爆场面4万平示范样板区营销中心棕榈广场项目中期仍然走主流性价比路线补充现金流，同时扩大