大盘营销思路解决方案.ppt

大盘营销思路1.0版本 客群：各期入住业主 业态：水果店、便利店、西饼店、干洗店、花店、家居小饰品、水站、药店等 档次：中高档的品牌连锁 二期:生活配套型商业 定位篇-主题商业 主题定位： 挖掘桐梓商业潜在市场，打造桐梓 溱水半岛商业中心 做区域补充、城市唯一 教育资源 孩子教育从娃娃抓起，让你的孩子赢在起跑县线上。引进知名幼儿园，特别是双语幼儿园， 拥有的可挖掘文化 开发商要充分挖掘文化地域文化，引领文化，从而引领市场。 价值 延伸的思考…… 美食街+步行街+购物+教育+文化中心+娱乐休闲 情景体验式休闲商业街区 围城之困——溱水半岛在城中面临的种种困难 1、项目周边全是老房子，形成销售壁垒 2、道路需要整治，导致出入不是很方便 3、开发商品牌，需要强有力的品牌整合 4、开发成本过高（因是旧城改造，拆迁量大），导致销售价格高 5、商业体量偏大，消化有一定难度系数 6、主要商业分布在河边，给招商和运营带来一定难度 7、前有围堵，后有追兵。老城区、南部新区、蟠龙新区大量开发 项目相续上马，竞争日趋激烈。 我们目标——目标与现实的差距 1、住宅销售目标：均价在4300元/㎡以上 2、商业销售目标：临街门面均价在15000——25000元/㎡以上 步行街门面均价在11000——20000元/㎡以上 超市均价在5000——8000元/㎡以上 超市外网箱均价在6000——10000元/㎡以上 产权式酒店均价在7000——8000元/㎡以上 美食街门面均价在8000——15000元/㎡以上 美食街2——5楼商业均价在6000——10000元/㎡ 车库均价在45000——60000元/个 3、销售去化率：住宅必须实现95%以上销售 门面必须实现90%以上销售 产权式酒店必须实现70%以上销售 超市必须实现80%以上销售 车库销售必须实现95%以上销售 剥茧抽丝——解决“首发目标客户所定”和“产品研发 1、客户定位（对1000组客户进行一对一调研/各个区域调研 2、对原有产品设计的颠覆与研究 筑高墙——做好产品、做好定位 示范区、样本间、售楼处、一切准备就绪 1000问卷，不仅是为了产品的研发，受访者对项目的理解，也有了更深刻的印象； 他们将成为项目的第一批客户…… 缓称王、首发引爆！—准备就绪、点燃桐梓 开盘盛典、引爆！！！ * * 贵州桐梓溱水半岛项目 报告沟通的意义 本次沟通的目的在于对溱水半岛项目的初步了解，通过对本项目及桐梓房地产市场调研分析而形成的一些操盘思路，旨在为项目的成功开发,为开发商提供大盘营销的一些开发策略。 ----瑞尔特地产 “独善其身，兼济天下”定位战 ——浅谈“大盘”的营销之道 营销，没有硝烟弥漫的战场 但同样惨烈悲壮 想生存，就必须先“杀死”对方 营销之战不是产品之战、市场之战 而是一场认知之战 独善其身，营销定位，独树一帜，攻心为上， 兼济天下，定位营销，广纳贤出，为我所用。 PART1 定位 “独特性、准确性、唯一性” PART2 策略 “体验性、差异性、资源整合” PART3 执行 “高筑墙、广积粮、缓称王” 浅谈陌生区大盘的营销之道 定位 · 策略 · 执行 定位宗旨：城市地标，抢夺客户心理卙位， 能多唯一性就多唯一性，爱谁谁！ 同质化时代竞争时代已经到来, 做”第一个”一定比”做的更好”能成为更佳选择. 市场竞争是一场心智之争, 有角度,有实力,有厚度, 才能形成核心竞争力, 因此,打造大盘需要准确定位! 定位方向 主题概念 异化主题，激发客群共鸣与求异心理，消除项目陌生感，从而形成区域甚至城市影响力。 公园地产 产品制胜 教育地产 主题商业 定位：主题概念 大盘的核心定位 公园地产的形成： 公园地产发展方向： 围绕观澜湖公园打造，以高层、别墅产品为主，概念引导初期，销售情况较差，后期公园实景呈现，得到客户高度认可，实现快速去化。 保利百合香湾：项目