第8章投资性房地产2015.4.21导论.pptVIP

第8章 投资产房地产 8.1投资性房地产入账价值的确定 8.2采用成本模式计量的投资性房地产 8.3采用公允价值模式计量的投资性房地产 8.4投资性房地产用途的转换 8.5投资性房地产的处置 8.1 投资性房地产入账价值的确定 8.1.1 定义 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 投资性房地产是一种经营性活动。 包括： （1）已出租的土地使用权。。 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权。但按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （3）已出租的建筑物。该建筑物是指企业拥有产权的，以经营租赁方式租出的建筑物。 注意：持有并准备增值后转让的建筑物不是投资性房地产。但董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 投资性房地产的特征： 1.投资性房地产是一种经营活动（日常活动） ； 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别与企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。 3. 有两种计量模式：一是成本模式 二是公允价值计量模式 注意：在实务中， 某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 投资性房地产时间确认点： 1.已出租的土地使用权：租赁期开始日 2.已出租的建筑物：租赁期开始日 3.持有并准备增值后转让的土地使用权： 企业将土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期 【例1.多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　　）。 (2009年） A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】AC 【例2.多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　　）。（2007年） A.企业拥有并自行经营的饭店 B.企业以经营租赁方式租出的写字楼 C.房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业持有拟增值后转让的土地使用权 【答案】BD 【解析】选项A属于自用房地产；选项C属于作为存货的房地产。 【例3.判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（2013年） 答案：× 【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。 【例4.单选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（ ）。（2011年） A.房地产企业持有的待售商品房 B.以经营租赁方式出租的商用房 C.以经营租赁方式出租的土地使用权 D.持有并准备增值后转让的土地使用权 答案：A解析：选项A属于存货。 【例5?多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（2011年） A.房地产企业持有的待售商品房 B.以经营租赁方式出租的商用房 C.以经营租赁方式出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 答案：BC 【解析】选项A属于企业的存货，选项D企业没有所有权，不作为自有资产核算。 8.1.2 资产入账价值的确定 投资性房地产应当按照其取得时的成本进行初始计量。 外购：包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资 产的其他支出。 自建：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生 的必要支出构成。 （1）外购的投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同 时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于 资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 成本包括：购买价款、相关税费和可直接归属于 该资产的其他支出（价税费）。 注意：企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。 （2）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本