第09章_假设开发法及其应用导论.ppt

本章目录 第一节 假设开发法的基本原理 第二节 考虑资金时间价值的两种方式 第三节 各项收入与费用的求取 【解】 【解】 【解】 【解】 * 房地产估价与实务 第九章 假设开发法 * 第一节 假设开发法的基本原理 第二节 考虑资金时间价值的两种方式 第三节 各项收入与费用的求取 * 一、假设开发法的基本概念 假设开发法是将估价对象未来开发完成后的价值，减去预测的未来正常的开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 假设开发法又称为剩余法、预期开发法等。※ * 二、假设开发法的理论依据 假设开发法的理论依据是预期原理，在形式上是新开发房地产的成本法的倒算。 假设开发法与成本法的主要区别在于： (1)成本法求取的是开发完成后的房地产价格。 (2)假设开发法假设开发完成后的房地产价格可以通过预测得到，求取的是土地或建筑物的价格。※ * 三、假设开发法的适用对象和条件 适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产，统称为“待开发房地产”。 具体包括：(1)待开发的土地(生地、毛地、熟地)；(2)在建工程；(3)可装修改造或可改变用途的旧房。 适用条件：(1)规划设计条件明确；(2)具有稳定的社会经济及政策环境；(3)开发完成后的房地产价值比较容易预测。 ※ * 四、假设开发法的基本公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－后续必要支出及应得利润 具体的开发类型有: (1)将生地开发成熟地或房屋 (2)将毛地开发成熟地或房屋 (3)将熟地开发成房屋 (4)将在建工程开发成房屋 (5)将旧房重新装修改造 ※ * 五、假设开发法的操作步骤 1.调查待开发房地产的基本情况； 2.按照最高最佳使用原则进行假设开发利用； 3.估计开发经营期； 4.预测开发完成后的房地产价值； 5.测算后续必要支出及应得利润； 6.求出待开发房地产的价值。 ※ * 假设开发法在求取各项收入与费用时，必须考虑资金时间价值，考虑资金时间价值的方式有两种： 一、计算利息的方式(传统方法) 二、折现的方式(现金流量折现法) 两种方法的计算公式如下： ※ * 一、计算利息的方法 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用-投资利息-销售税费-开发利润－购买待开发房地产应负担的税费 二、折现的方法 待开发房地产的价值=开发完成后房地产价值的现值－开发成本现值－管理费用现值－销售费用现值—销售税费现值－购买待开发房地产应负担的税费 ※ * 计算利息方法与折现方法的比较： 折现率 购买待开发房地产应负担的税费 开发成本、管理费用、销售费用、销售税费的现值 开发完成后房地产价值的现值 开发经营期 折现的方法 7 购买待开发房地产应负担的税费 6 开发利润 5 投资利息 4 开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 3 开发完成后的房地产价值 2 开发经营期 1 计算利息的方法 项目 ①计算利息的方法考虑各费用项目实际发生的数值，不考虑折现；折现的方法要考虑各项费用的现值； ②计算利息的方法要单独考虑投资利息和开发利润；折现方法则不单独考虑，而是将其隐含在折现的过程中。 ※ * 假设开发法通常需要确定以下参数： 一、开发经营期 二、开发完成后的房地产价值 三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 四、投资利息(仅采用传统法时需要求取) 五、开发利润(仅采用传统法时需要求取) 六、购买待开发房地产应负担的税费 七、折现率(仅采用现金流量法时需要求取) ※ * 一、开发经营期 销售期(无预售) 建造期 前期 开发经营期 估价时点 开发完成日期 (竣工日期) 销售期(有预售) 销售结束日期或经济寿命结束日期 开发期 经营期 * 二、开发完成后的房地产价值 开发完成后的房地产价值通常是指开发完成时的房地产状况下的市场价值(不考虑预售和延期销售)。 开发完成后的房地产价值通过预测来得到。 (1)对于开发完成后出售的房地产，采用市场比较法和长期趋势法相结合来推测； (2)对于出租或营业的房地产，先预测其开发完成后的每年的租赁或经营收益，再采用收益法计算公式将其转换为开发完成时的市场价值。 ※ * 三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 假设开发法中的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费的估算方法与成本法相同。 不同之处在于各项成本与费用项目需要进行预测得到。 ※ * 四、投资利息(仅采用传统法时需要求取) (1)计息项目