无锡湖玺庄园酒店投资估算报告.doc

1.项目投资评估 1.1项目投资评估说明 ? 项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。 ? 对酒店开发过程的模拟为：第1年为酒店建设期，第2年开始进入酒店经营期，第11年将酒店整体出售。 ? 本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于预测时间较长（10年），造成经济测算结果存在偏差，故仅供决策参考，而不作为最终的测算结果。 ? 酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。 ? 假定项目投资基准收益率为8%。 ? 本报告投资评估中，对项目进行11年的财务模拟预测，期间所发生的项目的土地增值部分，不在本次测算考虑之中。 ? 假设项目总投资中的自有资金占100%，因此忽略项目投资的相关财务成本。 ? 假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。 1.2基本经济指标 湖玺庄园酒店项目主要经济技术指标如下： 序号 指标 数量 单位 1 占地面积 24590（预计） 平方米 2 层数 地上4层 3 总建面 19672 平方米 4 客房数 230（预计） 间 1.3投资成本估算 1.3.1测算依据 总成本测算以发展商提供的投资成本估算数据为基础。根据发展商提供的数据，酒店建安成本的各构成项单价为： 序号 内容 单价（元/m2） 1. 土建费用 1.1 土建主体工程 1200 1.2 土方回填及地基处理工程 200 1.3 地下泳池及地基处理工程 80 2. 设备安装费用 2.1 门窗工程 330 2.2 外墙饰面工程 400 2.3 天然气工程 40 2.4 电缆工程 100 2.5 智能化工程 75 2.6 水电消防工程 225 2.7 中央空调 400 2.8 热水工程及锅炉房 125 2.9 厨房设备 113 2.10 电梯 75 2.11 电视电话工程 65 2.12 路灯工程 22 2.13 自来水工程 3. 内装修 3.1 内装修工程（含家具） 2500 除建安成本外，酒店投资成本还包括土地费用、前期费用、基础设施费、管理费用等，各项成本如下： 序号 项目 总价（万元） 1 土地费用 5500.00 2 前期费用 964 2.1 工程前期费用 157 2.1 设计/测绘/勘探/监理/审计 315 3 基础设施费 492 3.1 道路下水道 522 3.2 绿化 11 3.3 景观 216 4 公共配套费 295 4.1 变电所 600 5 管理费用 1619 5.1 工程管理费用 119 5.2 开业前物资采购 1000 5.3 开办费 400 5.4 开业周转流动资金 100 1.3.2总投资成本估算 酒店的总投资成本估算为21598.59万元。其中，建安成本占56%的比重 序号 项目 数量（万元） 备注 1 土地费用 5500.00 整个酒店项目的土地成本　 2 建筑安装费 11803.20 　 3 前期费用 963.93 　 4 基础设施费 522.29 5 公共配套费 600.00 　 6 管理费用 1619.01 　 6 不可预见费 590.16 按建安工程费的3%计 7 合计： 21598.59 　 详见附表“项目总投资估算表”。 1.4经营测算 1.4.1测算依据 酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。 经营测算以酒店管理公司提供的经营预测数据为基础。酒店拥有客房数约230间，预测第一年出租率为65%，每年以1%幅度递增；餐饮第一年上座率为65%，每年以1%幅度递增。酒店经营期第一年的各项经营状况预测如下： 项目 指标 数量 单位 客房 客房数 230 间 出租率 65% 平均房价 500 元/间 餐饮 餐位 500 上座率 65% 人均消费 95 元/人次 根据酒店管理公司提供的数据，酒店的各项经营成本与费用支出如下表： 项目 指标 比率 备注 客房 营业费用 19% 占客房收入比例 餐饮 营业成本 41% 占餐饮收入比例 营业费用 38% 营业费用 13% 管理费用 行政管理费用 3% 占营业收入比例 市场营销费用 3% 工程维修费用 3% 能源费用 10% 管理费 2.5% 其他费用 1.5% 1.4.2经营收入 预测酒店经营期的第一年经营收入为3855万元。其中，客房收入2728万元，占71%；餐饮收入1127万元，占29%。以后，预计酒店营业收入以每年2%的幅度递增。 1.4.3经营成本与费用 客房、餐饮的直接营业成本与费用随经营收入年增幅2%的