地产开发不同商业模的重要财税差异解析与创新.docVIP

?????????????? / 课程特色 【课程背景】 ???我国房地产投资的主要盈利模式是赚取土地溢价，时至今日伴随拿地成本、资金成本、税务成本、建安成本高起，传统的“拿地—建设—销售”模式的弊端突显，投资回收期长、资产周转率低、盈利能力大大降低，投资风险激增。 ??在现有制度框架下，如何创新地产 投资的商业模式 ，降低成本，控制风险提高盈利？每一位致力于地产业稳健发展，谋求投资价值持续增长的业内同行必须痛定思痛，深刻反思的热点话题。 ??本课题以不同类型地产开发 、项目开发为线索，深入分析其内在的融资、会计和税务问题，反观不同模式的内在财税 脉络，为企业家和财务人员，创新商业 模式提供必要的智力准备。 课程大纲 【主讲内容】? 第一部分、房价本质的分析框架? 1、中国溢价效应的来源及时间? 2、房地产市场的四个发展阶段及界定指标；? 3、房价的上涨规律? 4、主要城市的房价解析? 第二部分、土地一级开发模式的财税问题解析? 1、政策性拆迁的拆迁人和被拆迁人的财税问题? 2、纯商业性拆迁的悲哀? 3、TOD模式的财税问题? 4、BT模式的财税问题? 5、BOT（BOOT,BOO,BLT,TOT,SOT,DBOT,OMT,DBFO,DCMF等）模式的财税问题? 6、公私合营的不同方式及盈利模式? 7、旧城改造的系列税收优惠政策? 8、ABS在一级开发中的核心作用及财税问题? 9、投资的不同回收方式（土地补贴，财政返还，拆一免二）对税务清算的影响? 第三部分、合作开发模式的财税问题? 1、合作建房的法律沿革? 2、住宅合作社合作建房模式的财税问题解析? 3、“拍地俱乐部”模式的财税问题? 4、个人名义投资地产开发的财税问题? 5、法人名义投资地产开发的财税问题（与个人差异）? 6、一方出地一方出资的不同组合方式财税问题（4种）? 7、不同合作建房的会计处理（适合财务人员）? 第四部分、商业地产模式的财税问题? 1、销售与持有的盈利模式差异? 2、商业地产的融资性售后返租的财税问题? 3、综合体的优惠政策解析? 4、酒店、写字楼、商场的定向开发模式? 5、如何降低持有物业出租的房产税? 6、业主免租和转租免租的财税处理? 7、专业商业经营公司托管物业的好处? 8、不同招商政策的财税问题（出租、联营模式）? 9、商业运营管理公司与地产开发公司的架构设计? 10、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象支出的处理策略? 11、商业地产主要经营模式：出租、联营、出售三者组合解析? 12、不同经营方式售后回租、售后回购、持有自营等对企业价值或投资的贡献率? 13、核心主力店招商政策的注意事项? 14、招商、开盘、内部认购等不同销售节点控制对财税管理的重要影响? 15、不同促销方案的财税管理重点? 16、销售提成的处理技巧? 第五部分、养老地产模式的财税问题? 1、养老地产的功能资产? 2、养老地产的财税优惠政策? 3、会员模式的财税问题? 4、会员拿地开发养老地产的另类模式? 5、养老地产的财税归还? 第六部分、产业地产模式的财税问题? 1、工业地产土地获取的便利性? 2、专业市场模式的财税问题? 第七部分、项目税务稽查的重点问题解析? 1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。? 2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。?? 3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。?? 4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。?? 5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。?? 6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。?? 7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理? ，仍按预征率缴纳所得税。?? 8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务，换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。?? 9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位，地下室等公共配套设施对外出售不计收入。?? 10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发? 资