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售楼部选址的4+1大法则 伊顿公馆和听城这两个项目均在小巷之内，近几个月陆续开展了它们的售楼部选址工作，几经波折，感慨颇深。现总结如下，力求在以后的工作中，有律可循。 成本考量作为售楼部选择自始至终的法则。 这是“4+1”的“1”。因为，售楼部的搭建或者租赁以及装修等都是作为项目营销费用存在，是房地产开发成本的一部分。但是成本考量只是在同效果或相近效果基础上的成本考量，是贯彻始终的考量因素，可同时也是最后考量的因素，而不应该放在最前面去考虑。 售楼部选址首先应该满足的是时间实现、昭示实现、调性实现、功能实现这四大法则。 这个道理很明显，伊顿公馆售楼部放在经过设计院几轮设计的钢结构两层临建里面和放在彩钢板做的简易房里面实现的溢价肯定不一样。那是因为它在昭示、调性、功能方面都满足不了项目的要求。作为成熟的开发企业在成本考量方面目前都比较成熟，在经过多块场地的考察之后，德方长安公司最初依旧考虑了成本较高但在昭示、调性、功能方面都无可挑剔的人人乐群楼临建。但是后来因为出租方产权复杂等原因在时间实现方面不能满足项目要求，退而求了其次。可喜的是和西工大附中达成了围墙和过街天桥等的合作，在售楼部大门辐射区进行了对目前售楼部昭示功能的弥补，解决了目前售楼部选址的最大问题。 ? 时间实现 是因为房地产业属于资本密集型产业，和金融业密切相关，因此，每个项目都会对资金的周转提出要求。而售楼部的尽早进驻，会对尽早开展项目销售工作大有裨益。也就是说售楼部尽早实现，利于项目尽早回款，如果项目对尽早回款没有要求，那时间实现就不作为考量因素。伊顿公馆项目没有考虑项目底商就是因为不能满足时间实现的灵活性。而听城项目选择天佑酒店西餐厅作为售楼部，也跟他在时间实现上的优势不无关系，同时，这个选址在昭示实现、调性实现等方面都有无法比拟的优势。 ? 昭示实现 是因为售楼部是置业顾问和潜在客户约会的地方。因此，要便于到达和传达。同时，售楼部作为建筑体存在，也是一个巨大的广告体，对于吸引路过客户进入和客户口碑的二次传播，具有很强大、很现实的拉动作用。因此，售楼部一般规避选择在人流较少的巷内等地方。而听城和伊顿公馆恰恰都在巷内，但同时在巷口和售楼部之间如果能够依托强大的导示辐射实现，也不失为一种方法，伊顿公馆目前的售楼部就是这样。 ? 调性实现 是为了满足项目定位和内涵传达在售楼部实现的需要，因此，售楼部选址要考虑，售楼部位置周边的环境是否满足项目调性要求，同时要考虑在后期实现调性要求上的成本投入。星级酒店、高档百货等场所具有天然的调形拉升作用。因此，天佑酒店西餐厅位置作为听城的售楼部在调性上已经高出一等。 ? 功能方面 主要是从售楼部的需求面积出发，满足售楼部的功能需要。比如接待、模型展示、洽谈、签约、景观示范、工法区、办公区、卫生区等等。项目根据定位对售楼部的功能要求不尽相同，因此要因项目而定。而项目工地作为最重要的销售道具之一，需要离售楼部越近越好，这本身也是功能实现的需要。当然人迹罕至或类似的地方另当别论，因为他们所在位置的昭示等作用太弱，售楼部会存在很大的短板。在没有办法的情况下可以通过看楼车等道具弥补，但对购买过程还是会形成一定干扰。这也是伊顿公馆项目销售中心没有选择在劳动路转盘位置的原因。 ? 相信，能够全面的考虑到满足此“4+1”法则的相关事项，售楼部选址不再是难题。■ 售楼处设计上的一些建议与原则 2012-11-19 11:01 更新 ??来源：Sun??编辑部 售楼处设计建议：接待区：可作为总台形式，以本盘的大幅形象展板为背景。放置楼盘的相关宣传资料，配置两至三台电话，有固定的电话接听人员，售楼处门口再安排两位迎宾。洽谈区：要求宽敞明亮、氛围轻松、人性化。采购一些舒适且美观的谈判桌椅，饮水机，洽谈区的墙上适宜做一些展板（包括广告板、效果图、销售进度表）和证照之类的复印件。洽谈区要求面积较大，不必封闭，做成敞开式，在售楼处辟一区域即可。签约区：签约区则要求安静，干扰少，所以建议签约区隔成一间间独立的小房间。办公区：办公区是为现场办公的公司领导、财务、以及现场办按揭的人员而设置的，放在售楼处的二楼较合适。1、售楼处设计的要点　　售楼处作为楼盘形象展示的主要场所，不仅仅是接待、洽谈业务的地方，还是现场广告宣传的主要工具，通常也是实际的交易地点。因此，作为直接影响客户第一视觉效果的售楼处设计，一定要形象突出，体现楼盘特色，同时能激发客户的良好心理感受，增强购买欲望。　　2、售楼处目标客户定位细分　　风尚认为设计之初，先分析核心的目标客户，精确锁定才更有冲击力，利用从众心理和集体无意识主义的原则，依托核心客户带动重要客户和边缘客户，将三类目标客户的交集范围再压缩，挖出核心客户的不与其他目标客户想冲突的核心价值观，以点带面的进行精准锁定。而不