中铁二局青城项目竞标方案最终稿探索.pptx

中铁二局青城山项目定位方案 第一部分、项目基本信息 项目区位及交通——青城前山，距快铁站1公里“进可入山，退则入市”距都江堰市区10公里，距成都市区约51公里； 翠月湖板块 青城前山板块 玉堂板块 本项目 快铁站 目前市区可以通过三条线路到达： 通过成灌高速到达约30分钟，收费20元；由市区走G317到都江堰，再转青城山，收费0元由市区火车北站乘坐成灌快铁至终点站-青城山总站，车票15元。 青城山区域房地产的发展主要被划分为三个板块：以玉堂镇为中心的玉堂板块，依托青城山景区为发展方向的位于青城山镇的青城前山板块和翠月湖镇的翠月湖板块 项目四至——无直接自然资源，临变电站对项目影响较大 ；南侧临规划公园，西临规划道路。 北至：芙蓉青城 东至：绕镇路及保利整理地块 西至：规划道路 南至：规划中公园 3号地块临变电站 项目条件——建筑风格、建筑高度等受限较大 用地性质：住宅、商业混合用地； 净用地面积：199156平米，合298.72亩； 总建筑面积：169220平米； 住宅容积率：0.8，1.0 , 1.1， 商业用地：商业用地不小于15%； 商业容积率：0.6； 建筑密度：总建筑密度不大于30%； 建筑高度：不大于13米； 土地成本：1、2#地块150万/亩，3#地块132万/亩； 项目经济指标 青城山城镇规划要求 青城山城镇规划要求，建筑风格为川西民居风格，统一坡屋顶构造。 项目分析小结： 缺乏 资源依托 临变电站 规划限制 较大 先天受限，差异化打造有一定难度？ 第二部分、市场分析 世人眼中的青城山 道教名山，文脉深厚 青城山是中国著名的道教名山，中国道教的发源地之一，是中国道教“四大名山”之一； 自古就有“青城天下幽”的美誉。与剑门之险、峨眉之秀、夔门之雄齐名。 2007年5月8日，成都市青城山-都江堰旅游景区经国家旅游局正式批准为首批国家5A级旅游景区。素有“拜水都江堰，问道青城山”之说。 国家历史文化名城，四大名山，旅游圣地 空气清新，度假圣地——91%负氧离子含量 遗产一：都江堰水利工程 是全世界至今为止，年代最久、唯一留存、以无坝引水为特征的宏大水利工程。 遗产二：青城山 都江堰市西南15公里处，是中国著名的道教名山和国家重点风景名胜区，也是中国道教的重要发祥地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。 其他： 街子古镇、青城后山、上古寺、普照寺、凤栖山 观远山美景，赏古镇清风，闻四季花香，听唐宋诗韵，问深山禅思…… 毫无疑问： 疑问的是： 这是一方城市净土,心灵的“世外桃源” 拥有一套房，就拥有一番世外桃源？ 山中无房:无直接享有资源物业 山下四面发展：间接享有资源型物业 青城山区域房地产的发展主要被划分为四个板块：以玉堂镇为中心的玉堂板块，依托青城山景区为发展方向的位于青城山镇的青城前山板块和翠月湖镇的翠月湖板块 翠月湖板块 青城前山板块 玉堂板块 本项目 快铁站 分为青城前山板块、青城后山、翠月湖板块、玉堂板块； 青城后山板块 一、房产开发格局——山中无房、四面发展 二、配套格局——缺乏有效度假型配套，度假生活功能性减弱 三、竞争格局——规划限制下川西、打着新中式头衔的东南亚风格为主，缺乏其它元素融入，促使竞争陷入肉搏战 水映青城 水映青城——东南亚 小院青城——东南亚 御青城——东南亚 上善栖——川西风格 四、整体销售现状 强势资源下的，房地产尴尬现状！ 项目名称 排名 销售面积(㎡) 成交套数 中信云栖谷 1 32344.1 156 香颂湖国际社区 2 7971.2 51 上善栖 3 6408.68 65 中铁水映青城 4 4891.72 78 青城世家 5 4415.5 40 中华青城 7 3134.55 25 龙湖小院青城 8 2762.85 37 青城山房 9 2067.2 22 置信芙蓉青城 10 1818.92 21 逸岭锦江 11 1808.5 6 青城二十四院 12 1245.5 9 高山流水 13 869.56 1 青城山高尔夫山庄 14 801.42 2 青城5+2 15 191.8 3 备注：近8月销售状况 四、整体客户现状——四大名山，局限于成都客户 项目名称 客群区域 客群年龄 客群阶层 置业目的 看重因素 芙蓉青城 成都90% 二级城市10% 35-30-45岁10% 40-50岁70% 50岁以上20% 私营业主、高级公务人员、高层管理人员 度假自住80% 自住兼投资20% 资源、产品 水映青城 成都（城西为主）70% 二级城市（中铁关系户）30% 35-30-45岁10% 40-50岁80% 50岁以上10% 私营业主、高级公务人员、高层管理人员 度假自住70% 自住兼投资30% 资源、产品、品牌 小院青城 成都70% 省外城市（重庆、北京为主）30% 35-30-45岁