化肥厂计划书.doc

化肥厂计划书 目录 第一节 房地产环境分析 第二节 合肥市房地产发展形势及政策分析 第三节 一、2013年我国房地产市场运行基本情况 第四节 第五节 第六节 第七节 第八节 二、2013年合肥市房地产业发展的政策导向 一、地理位置及概况 二、江淮公共设施状况三、江淮交通道路体系状况 四、区域性质与功能特点 五、规划展望 区域个案调查 项目SWOT 分析 市场需求分析 项目定位 一、项目定位之基准 二、项目市场定位原则 三、市场定位开发档次 四、价格定位 五、客户细分 六、客户定位 七、建筑规划设计建议 八、户型定位 第一节 房地产环境分析 现有企业 目前我国房地产市场现有企业众多，但大多数都是中小规模的企业， 市场集中度较低且各企业间综合实力参差不齐，这不利于房地产行业向规范化、标准化的方向发展。 潜在进入者 房地产行业的进入壁垒不是很高，主要的约束条件是资金和土地，这使得很多企业跃跃欲试，试图进来分一杯羹。此外，一些资金实力雄厚的国际公司也可视为潜在进入者，这样使得现有房地产企业有面临更加严峻竞争的趋势。 替代品 理论上，一种产品的需求量与它的替代品的价格成正比关系，替代品的价格越高则它的需求量越大，反之，替代品的价格越有吸引力则会对这种产品的市场需求产生不利影响。但所幸的是，目前房地产商品还没有替代品，这对于房地产企业来说是十分有利的。 供应商的议价能力 根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类：议价能力较强，主要包括政府；议价能力较弱，主要包括原材料供应商、建筑公司等。土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风，必须以较高的成本获得土地使用权；而相对于原材料供应商、建筑公司等，房地产企业处于供应链的核心位置，所以原材料供应商、建筑公司等的议价能力较弱，房地产企业可以压缩成本。 购买者的议价能力 目前大多数消费者都是零散地购买房地产商品，且消费者获取房地产信息成本较高，因此消费者议价能力较弱，但随着我国房地产行业的发展，消费者的议价能力将逐渐增强。 第二节 合肥市房地产发展形势及政策分析 合肥，安徽省省会，古称“庐州”、“庐阳”，因淝、施二水交汇而得名。安徽省政治、经济、科教、金融、科技、文化、信息和交通中心，也是规划中的国家综合交通和通信枢纽之一。 合肥位于安徽省正中部，长江、淮河之间、巢湖之滨，具有承东启西、贯通南北的重要区位优势，是国家级皖江城市带承接产业转移示范区核心城市、长三角城市经济协调会城市、长江沿岸经济协调会会员城市、长江中游城市群副中心城市、合肥都市圈核心城市。 合肥已有2000多年历史，曾为扬州、合州、南豫州、庐州、德胜军、淮南西路等治所，是兵家必争之地，有“江南唇齿，淮右襟喉”、“江南之首，中原之喉”之称，历为江淮地区行政军事首府。拥有三所国家实验室和四座重大科学装置， 是仅次于北京的国家重大科学工程布局重点城市，唯一的国家科技创新型试点城市，同时也是世界科技城市联盟会员城市。 合肥是首批中国国家园林城市，自然景色锦绣多姿，文化古迹甚多，是中国旅游资源最丰富的城市之一。 今年以来，国际国内宏观经济环境跌宕起伏，变数颇多。从国际大环境来看，虽然美国经济出现了反弹征兆，但从欧洲、日本等其他发达国家的表现来看，好消息并不像预期中的那么多；国内方面，去年下半年开始的经济企稳目前已出现反复的迹象，尤其下半年，地方债陆续到期和新一届政府推行经济结构改革将有可能令中国经济出现一波集中回落。 对于房地产行业来说，QE3的退出以及国内货币政策有可能到来的紧缩，无疑将打压整个行业中长期的资金面，但从短期来看，国内经济数据的下滑却也保证了至少年内行业政策面的相对稳定。 合肥市房地产业进入了一个调整发展的新时期。 合肥房地产市场投机苗头得到抑制，普通住宅商品房政策优势初现，商品房交易量大幅增长，商品房价格涨幅平稳，二手房成交，增幅减缓。房地产抵押登记继续攀高房屋拆迁量下降，国家宏观调控效果开始显现。随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实。 合肥市房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标健康发展。 第三节 一、2013年我国房地产市场运行基本情况 上半年，行业呈现出“一冷四热”的局面，“一冷”为：今年初的“国五条”调控政策在出台