莱阳东方名城项目提案20140821--73p.pptx

东方名城项目提案深远国际东方名城项目组2014年8月10号目录一、 城市研究二、 本体研究三、 市场分析四、 项目定位五、 营销计划六、 营销策略七、 团队建设城市研究城市研究城市印象莱阳——位于胶东半岛腹地，东北与烟台市接壤，西南与青岛市毗邻，南临黄海。地理位置优越，历史文化底蕴深厚，经济实力强劲，交通条件便利。城市研究城市交通三条高速公路过境：同三高速、潍莱高速、青威高速两条国道两条省道：国道204、309，省道307、212铁路线路：烟青线和规划青荣城际铁路城市研究城市经济及发展工业企业：一批在国内乃至国际有影响力的产业：鲁花食用油、龙大鲜食、春雪食品等龙头食品企业；华源内燃机、鸿达建工、舒驰客车等机械骨干企业；瀚霖生物技术、巨力化工等生物高新技术企业。城市规划：东部城区，抓紧启动梁好泊村建设，加快推进文昌路工程，结合龙旺庄城镇化改造，配套完善基础设施，提升发展承载力（摘自2014莱阳市政府工作报告）城市研究城市研究小结莱阳整体经济在烟台下属县市中排名中上游，仅次于莱州、龙口和招远，有稳定的产业支柱，城市整体发展潜力和居民消费水平较高。就房地产行业而言，中心城区目前基本全部为旧城改造项目，城市逐步向郊区扩展，给本案带来较大的发展契机。而且政府工作报告中明确支持本案所在片区的发展。本体研究本体研究项目概况该项目位于鹤山路北，霞峰街南，黄海二路东、黄海三路西，总建筑面积为20万㎡。就莱阳城区而言，位于莱阳城区东部，临近莱阳食品工业园、春雪食品厂等厂区。本体研究项目概况一期开发地块共15栋多层，其中四栋为回迁楼，可售11栋共约288套房源。户型面积为76-85㎡。 项目SWOT分析Strengths（优势）区位优势：东部新城，莱阳城市发展主轴建筑风格：现代中式建筑风格，独树一帜产品优势：多层80-90平米刚需户型交通优势：临一级路，交通发达，出行便利Weaknesses（劣势）外部配套：周边配套尚不完善，临近村庄，周围形象有待提升；地块位置：距离主城区有10分钟车程客户资源：人群对此地块的认知度低Opportunities（机会）城市规划机会：梁好泊及龙旺庄规划和发展潜力较大，区域未来升值潜力巨大市场机会：莱阳价格洼地，会有大量刚需被挤压入内Threats（威胁）房产大势：全国房产市场观望浓重，市场冷淡，政策未来的不确定性竞品威胁：周边在售及待入市的竞品项目,库存大回迁项目：旧城改造项目，消化当地客源 本案价值点梳理区域板块价值填补莱阳东部中档居住社区的空白！位于莱阳东部重点规划发展的龙旺庄镇梁好泊片区，承接东部发展期望。东部规划的食品工业园和产业园为本案发展提供较大需求。 本案价值点梳理建筑风格莱阳首家新中式建筑风格社区！目前社区建筑风格以西式为主，本案的现代新中式将独树一帜，成为莱阳标志性中式住区。 本案价值点梳理多层优势全部规划为多层产品！一梯两户，格局方正，南北通透。周围竞品项目几乎全部为多层，这样就保证了可以与竞品站在同一条起跑线上。 本案价值点梳理户型优势户型面积76-95㎡，全部为三居，分90㎡以下紧凑实用型三居以及90㎡以上阔绰三居。在莱阳90㎡算是一个购房门槛，刚需一般偏向90㎡以下的紧凑型三居，而此种户型全部分布在回迁楼栋，降低了销售压力。可售户型全部为90㎡以下的紧凑实用型三居。 本案价值点梳理户型优势76㎡无敌实用三居，莱阳独家！从莱阳乡镇客户追求实用的角度出发，把76㎡户型做到了三居，完全契合了当地客户的需求。 本案价值点梳理潜在风水优势紫气东来，龙凤呈祥。本案位于莱阳东部，传统文化讲究紫气东来，寓意本案为大祥之地；所在龙旺庄从名称上讲亦为龙凤呈祥之地。这一文化契合父辈对年轻人的期望和祝福。本体研究小结综上所述，本案两大有力价值点为产品和建筑风格，76-85㎡左右的刚需小户尤其是76㎡独家三居、独特的新中式建筑外立面，可在此两点基础上进行深挖，借助项目优势价值点引爆市场。76㎡独家三居新中式建筑风市场分析宏观市场—聚焦形势宏观市场—聚焦政策宏观市场—聚焦莱阳1、随着旧城改造项目和新开发项目的增加，供应量大幅提升，而需求量一直较为平稳，莱阳房产市场最火爆的年代已经过去，客户选择余地较大，目前市场整体供大于求，处于买方市场阶段；2、2014年上半年，个别大中城市的房价下降造成的全国性观望更加剧了客户选择的纠结程度，部分刚需项目靠低价和大幅优惠走量；3、莱阳整体房产市场价格水平，按照区域呈梯级分布，城区均价5200元/㎡、郊区4000元/㎡、开发区3500元/㎡。 主要竞品分析案名所在区域规划情况户型面积均价项目产品定位诉求重点客层分析销售策略近阶段项目活动开泰华府二期西区：冯格庄镇6栋多层住宅楼80-1303800元开发区30万平首席高尚社区珍稀多层，实用户型，最低价以乡镇为主的刚需购房客户认购期交5万抵